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Détails du bien

VilleMayran (12)
Surface150m²
Coût Total131 692€
Loyer Annuel14 110€
Rentabilité10.71%
Cashflow/mois+377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 732,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Mayran, belle maison en pierres de 76m² habitables avec sa grange et un terrain d'environ 700m²

La maison se compose de trois chambres de 11m², 13m² et 14m². Un charmant espace cuisine/salle à manger de 27m² complète la partie habitable. La propriété dispose également de combles aménageables ayant beaucoup de charme d'environ 75m² !

Une magnifique grange de 70m² par étage sur deux niveaux agrémente la maison ! Les deux niveaux sont accessibles en rez-de-jardin ! Vous trouverez également deux belles caves dont une chaufferie avec une superbe porte d'entrée en bois ainsi qu'un garage, commodité non négligeable pour l'hiver !

Un joli jardin d'environ 700m² vient parfaire cette maison ! De plus, vous avez accès à un puits mitoyen pour arroser vos plantations ou tout autre usage à votre convenance !

La maison se situe dans un hameau paisible proche de toutes commodités : école, commerces, bus, ..

Des travaux sont à prévoir afin d'en faire la maison de vos rêves ! Le potentiel est là, elle n'attend plus que vos idées pour lui redonner vie !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Mayran
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12390
Total : 131 692€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 122 900€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1176€/mois
Loyer annuel estimé : 14110€/an
Fourchette totale : 942€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 11308€ - 17606€/an
Rentabilité brute :10.71%
Fourchette de rentabilité :8.59% - 13.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 280,89 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :192 134 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :-82 234€ (-42.8%)
Marge achat-revente :60 442€ (31.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 252,61€
Coût de l'assurance :11 523,05€
Taxe foncière : 1 410,99€/an
Soit par mois : 117,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 175,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :376,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 507 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : peinture, revêtement de sol et réparation des murs
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des 3 chambres : peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 110 €/an
Calcul : 1 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 692 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 411 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 122 €
Revenus locatifs : +14 110 €
Charges déductibles : -19 122 €
Résultat foncier Année 1 : -5 013 €(Déficit de 5 013 €)
Imputable sur revenu global : 5 013 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 122 €/an
Revenus locatifs : +14 110 €
Charges déductibles : -6 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 987 €/an
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 110 €19 127 €4 255 €-5 017 €5 017 €--
214 392 €6 012 €4 140 €8 380 €---
314 680 €5 893 €4 021 €8 787 €---
414 974 €5 770 €3 898 €9 203 €---
515 273 €5 643 €3 772 €9 630 €---
615 578 €5 512 €3 641 €10 066 €---
715 890 €5 377 €3 505 €10 513 €---
816 208 €5 237 €3 365 €10 971 €---
916 532 €5 093 €3 221 €11 439 €---
1016 863 €4 943 €3 072 €11 919 €---
1117 200 €4 789 €2 917 €12 411 €---
1217 544 €4 630 €2 758 €12 914 €---
1317 895 €4 465 €2 593 €13 429 €---
1418 253 €4 295 €2 423 €13 957 €---
1518 618 €4 119 €2 248 €14 498 €---
1618 990 €3 938 €2 066 €15 052 €---
1719 370 €3 750 €1 878 €15 620 €---
1819 757 €3 556 €1 684 €16 201 €---
1920 152 €3 356 €1 484 €16 796 €---
2020 555 €3 149 €1 277 €17 406 €---
2120 967 €2 935 €1 063 €18 031 €---
2221 386 €2 715 €843 €18 671 €---
2321 814 €2 486 €614 €19 327 €---
2422 250 €2 251 €379 €19 999 €---
2522 695 €2 007 €135 €20 688 €---
TOTAL451 945 €121 050 €61 253 €330 894 €5 017 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 505 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 963 €-1 505 €+4 468 €
2+2 963 €+2 514 €+449 €
3+2 963 €+2 636 €+327 €
4+2 963 €+2 761 €+202 €
5+2 963 €+2 889 €+74 €
6+2 963 €+3 020 €-57 €
7+2 963 €+3 154 €-191 €
8+2 963 €+3 291 €-328 €
9+2 963 €+3 432 €-469 €
10+2 963 €+3 576 €-613 €
11+2 963 €+3 723 €-760 €
12+2 963 €+3 874 €-911 €
13+2 963 €+4 029 €-1 066 €
14+2 963 €+4 187 €-1 224 €
15+2 963 €+4 349 €-1 386 €
16+2 963 €+4 516 €-1 553 €
17+2 963 €+4 686 €-1 723 €
18+2 963 €+4 860 €-1 897 €
19+2 963 €+5 039 €-2 076 €
20+2 963 €+5 222 €-2 259 €
21+2 963 €+5 409 €-2 446 €
22+2 963 €+5 601 €-2 638 €
23+2 963 €+5 798 €-2 835 €
24+2 963 €+6 000 €-3 037 €
25+2 963 €+6 206 €-3 243 €
Total+74 075 €+99 268 €+-25 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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