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Immeuble - 8 pièce(s) - 120 m²

Bien expiré
VilleTour-du-Pin (38)
Surface120m²
Coût Total119 920€
Loyer Annuel14 316€
Rentabilité11.94%
Cashflow/mois+438€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Investisseur, cet immeuble répond parfaitement à vos attentes.

Rez-de-chaussée :

Local commercial de 54 m², doté d'une entrée indépendante, d'une vitrine, d'une arrière-boutique et de sanitaires.

1er étage :

Appartement T2 de 32.5 m² accessible par un escalier intérieur.

2? étage :

Appartement T2 de 32.5 m² avec possibilité d'aménager les combles afin de créer un duplex.

Atouts supplémentaires :

Aucune copropriété.

Immeuble en pierre, offrant un cachet certain.

Travaux à prévoir, permettant d'optimiser la rentabilité.

Emplacement stratégique.

Le local commercial libre .

Cette annonce référence 314489 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier NATHALIE JANKOVIC (EI) immatriculé au RSAC de VIENNE (38200) sous le numéro 82908817800019.

Prix du bien : 99 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : NATHALIE JANKOVIC

Ville : Tour-du-Pin
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38110
Total : 119 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1193€/mois
Loyer annuel estimé : 14316€/an
Fourchette totale : 954€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 11445€ - 17909€/an
Rentabilité brute :11.94%
Fourchette de rentabilité :9.54% - 14.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 004,81 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 577 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-141 577€ (-58.8%)
Marge achat-revente :120 657€ (50.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 184,34€
Coût de l'assurance :10 493,00€
Taxe foncière : 1 431,65€/an
Soit par mois : 119,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 193,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :438,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du parquet et peinture des murs
Quantité: 35 m² (20 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - parquet usé et murs vieillissants
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquet abîmé et murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 193 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 316 €/an
Calcul : 1 193 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 996 €
Revenus locatifs : +14 316 €
Charges déductibles : -18 996 €
Résultat foncier Année 1 : -4 679 €(Déficit de 4 679 €)
Imputable sur revenu global : 4 679 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 996 €/an
Revenus locatifs : +14 316 €
Charges déductibles : -5 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 321 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 316 €19 000 €4 148 €-4 683 €4 683 €--
214 603 €5 891 €4 040 €8 712 €---
314 895 €5 779 €3 927 €9 116 €---
415 193 €5 662 €3 811 €9 531 €---
515 497 €5 541 €3 690 €9 955 €---
615 807 €5 416 €3 565 €10 390 €---
716 123 €5 287 €3 436 €10 836 €---
816 445 €5 153 €3 302 €11 292 €---
916 774 €5 014 €3 163 €11 760 €---
1017 110 €4 870 €3 019 €12 239 €---
1117 452 €4 722 €2 870 €12 730 €---
1217 801 €4 567 €2 716 €13 233 €---
1318 157 €4 408 €2 556 €13 749 €---
1418 520 €4 242 €2 391 €14 277 €---
1518 890 €4 071 €2 220 €14 819 €---
1619 268 €3 894 €2 043 €15 374 €---
1719 653 €3 710 €1 859 €15 943 €---
1820 047 €3 520 €1 669 €16 526 €---
1920 447 €3 323 €1 472 €17 124 €---
2020 856 €3 120 €1 268 €17 737 €---
2121 274 €2 908 €1 057 €18 365 €---
2221 699 €2 690 €838 €19 009 €---
2322 133 €2 463 €612 €19 670 €---
2422 576 €2 229 €378 €20 347 €---
2523 027 €1 986 €135 €21 041 €---
TOTAL458 561 €119 468 €60 184 €339 092 €4 683 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 405 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 006 €-1 405 €+4 411 €
2+3 006 €+2 613 €+393 €
3+3 006 €+2 735 €+271 €
4+3 006 €+2 859 €+147 €
5+3 006 €+2 987 €+19 €
6+3 006 €+3 117 €-111 €
7+3 006 €+3 251 €-245 €
8+3 006 €+3 388 €-382 €
9+3 006 €+3 528 €-522 €
10+3 006 €+3 672 €-666 €
11+3 006 €+3 819 €-813 €
12+3 006 €+3 970 €-964 €
13+3 006 €+4 125 €-1 119 €
14+3 006 €+4 283 €-1 277 €
15+3 006 €+4 446 €-1 440 €
16+3 006 €+4 612 €-1 606 €
17+3 006 €+4 783 €-1 777 €
18+3 006 €+4 958 €-1 952 €
19+3 006 €+5 137 €-2 131 €
20+3 006 €+5 321 €-2 315 €
21+3 006 €+5 510 €-2 504 €
22+3 006 €+5 703 €-2 697 €
23+3 006 €+5 901 €-2 895 €
24+3 006 €+6 104 €-3 098 €
25+3 006 €+6 312 €-3 306 €
Total+75 150 €+101 728 €+-26 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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