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Maison de village avec remise et grand jardin

VilleLuc-sur-Orbieu (11)
Surface172m²
Coût Total266 180€
Loyer Annuel17 483€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 941,86 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 172 m², 7 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, 830 m² de terrain, Mandat exclusif, Orientation ouest, 1 place de parking, Chauffage central collectif

Au cœur de Luc sur Orbieu, cette authentique maison vigneronne offre une opportunité rare pour les amateurs de belles demeures et de projets de rénovation à forte identité. Derrière sa façade  se dévoile une propriété aux volumes généreux, ayant conservé de nombreux éléments caractéristiques de son histoire viticole. La partie habitation propose un espace de vie en rez-de-chaussée, tandis que l'étage accueille cinq chambres ainsi qu'une salle d'eau. Des volumes qui offrent de nombreuses possibilités d'aménagement et permettent d'imaginer une résidence familiale élégante, une maison de caractère ou encore un projet d'accueil. La propriété dispose également d'une ancienne remise viticole, avec ses cuves et un vaste plancher offrant un potentiel d'aménagement particulièrement intéressant. Cet espace, chargé d'histoire, constitue un véritable atout pour créer des pièces supplémentaires, un atelier, un espace de réception ou tout autre projet selon vos envies. À l'extérieur, un beau terrain piscinable vient compléter l'ensemble et permet d'imaginer un véritable écrin de verdure autour de la maison, avec terrasse, piscine et espaces de détente. Autre élément  : une ancienne maison des vendangeurs, témoignant du passé viticole de la propriété. A visiter absolutment!

Ville : Luc-sur-Orbieu
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.178068, 2.786934
Total : 266 180€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 91 220€
Valeur du bien : 253 220€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1457€/mois
Loyer annuel estimé : 17483€/an
Fourchette totale : 1061€ - 2000€/mois
Fourchette annuelle : 12733€ - 24004€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 661,54 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 785 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-123 785€ (-43.3%)
Marge achat-revente :19 605€ (6.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 302,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :106,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 409,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 650,91€
Coût de l'assurance :31 941,60€
Taxe foncière : 1 748,27€/an
Soit par mois : 145,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 456,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 554,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 220 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 320€
    Isolation combles: 172 m² × 60€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Revêtement: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rénovation lourde:4 800€
    Rénovation salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 600€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luc-sur-Orbieu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 483 €/an
Calcul : 1 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 180 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 278 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 890 €
Revenus locatifs : +17 483 €
Charges déductibles : -102 890 €
Résultat foncier Année 1 : -85 407 €(Déficit de 85 407 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 670 €/an
Revenus locatifs : +17 483 €
Charges déductibles : -11 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 813 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64007.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 483 €102 899 €8 653 €-85 416 €21 400 €64 016 €64 016 €
217 832 €11 445 €8 420 €6 387 €--57 629 €
318 189 €11 205 €8 179 €6 985 €--50 644 €
418 553 €10 956 €7 930 €7 597 €--43 047 €
518 924 €10 698 €7 672 €8 226 €--34 821 €
619 302 €10 432 €7 406 €8 870 €--25 951 €
719 688 €10 158 €7 132 €9 531 €--16 421 €
820 082 €9 874 €6 848 €10 209 €--6 212 €
920 484 €9 580 €6 554 €10 904 €---
1020 893 €9 277 €6 251 €11 617 €---
1121 311 €8 964 €5 938 €12 348 €---
1221 738 €8 640 €5 614 €13 098 €---
1322 172 €8 305 €5 279 €13 867 €---
1422 616 €7 959 €4 933 €14 657 €---
1523 068 €7 602 €4 576 €15 466 €---
1623 529 €7 232 €4 207 €16 297 €---
1724 000 €6 851 €3 825 €17 149 €---
1824 480 €6 456 €3 430 €18 024 €---
1924 970 €6 049 €3 023 €18 921 €---
2025 469 €5 628 €2 602 €19 841 €---
2125 978 €5 192 €2 166 €20 786 €---
2226 498 €4 743 €1 717 €21 755 €---
2327 028 €4 278 €1 252 €22 750 €---
2427 569 €3 797 €771 €23 771 €---
2528 120 €3 301 €275 €24 819 €---
TOTAL559 977 €291 519 €124 651 €268 458 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 671 €-6 420 €+10 091 €
2+3 671 €0 €+3 671 €
3+3 671 €0 €+3 671 €
4+3 671 €0 €+3 671 €
5+3 671 €0 €+3 671 €
6+3 671 €0 €+3 671 €
7+3 671 €0 €+3 671 €
8+3 671 €0 €+3 671 €
9+3 671 €+1 407 €+2 264 €
10+3 671 €+3 485 €+186 €
11+3 671 €+3 704 €-33 €
12+3 671 €+3 929 €-258 €
13+3 671 €+4 160 €-489 €
14+3 671 €+4 397 €-726 €
15+3 671 €+4 640 €-969 €
16+3 671 €+4 889 €-1 218 €
17+3 671 €+5 145 €-1 474 €
18+3 671 €+5 407 €-1 736 €
19+3 671 €+5 676 €-2 005 €
20+3 671 €+5 952 €-2 281 €
21+3 671 €+6 236 €-2 565 €
22+3 671 €+6 527 €-2 856 €
23+3 671 €+6 825 €-3 154 €
24+3 671 €+7 131 €-3 460 €
25+3 671 €+7 446 €-3 775 €
Total+91 775 €+80 537 €+11 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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