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Appartement 2 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleLourdes (65)
Surface64m²
Coût Total118 500€
Loyer Annuel9 357€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 484,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre 2 pièces LOURDES (65)

Je vous propose ce grand T2 de 64 m², en plein centre-ville, à côté de tous les commerces, au 1er étage d'un immeuble de 2 étages. Il se compose d'un très grand séjour, d'une cuisine équipée et ouverte, d'une grande chambre, une salle de bain et de wc séparés. Possibilité de créer une 2e chambre. Nombre de lots de la copropriété : 7, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 500€ soit 41€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°879 514 271 - Greffe de TARBES) Claude DOUCET Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.958058 Référence annonce : 340932441019 Date de réalisation du diagnostic : 07/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 7 Charges prévisionnelles annuelles : 501 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.093643, -0.045741
Total : 118 500€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 15 900€
Valeur du bien : 110 900€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9357€/an
Fourchette totale : 624€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7492€ - 11688€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285 €/m²
Basé sur :261 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 240 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+12 760€ (+15.5%)
Marge achat-revente :-36 260€ (-44.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,55€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 627,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 090,59€
Coût de l'assurance :10 665,00€
Taxe foncière : 935,75€/an
Soit par mois : 77,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,00€/mois
Soit par an : 492,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 779,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais carrelage usé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet pour assurer sa durabilité.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet récent, entretien recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la salle à manger pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger bien entretenue, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 900 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:720€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 180€/m² = 720€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Entretien parquet:900€
    Entretien parquet: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 357 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 826 €
Revenus locatifs : +9 357 €
Charges déductibles : -21 826 €
Résultat foncier Année 1 : -12 469 €(Déficit de 12 469 €)
Imputable sur revenu global : 12 469 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 926 €/an
Revenus locatifs : +9 357 €
Charges déductibles : -5 926 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 431 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 357 €21 830 €4 076 €-12 473 €12 473 €--
29 545 €5 823 €3 969 €3 722 €---
39 736 €5 712 €3 858 €4 023 €---
49 930 €5 597 €3 743 €4 333 €---
510 129 €5 479 €3 624 €4 650 €---
610 331 €5 356 €3 501 €4 976 €---
710 538 €5 228 €3 374 €5 310 €---
810 749 €5 096 €3 242 €5 652 €---
910 964 €4 960 €3 105 €6 004 €---
1011 183 €4 818 €2 964 €6 365 €---
1111 407 €4 672 €2 818 €6 735 €---
1211 635 €4 520 €2 666 €7 114 €---
1311 868 €4 364 €2 509 €7 504 €---
1412 105 €4 201 €2 347 €7 904 €---
1512 347 €4 033 €2 179 €8 314 €---
1612 594 €3 859 €2 004 €8 735 €---
1712 846 €3 678 €1 824 €9 167 €---
1813 103 €3 492 €1 637 €9 611 €---
1913 365 €3 298 €1 444 €10 066 €---
2013 632 €3 098 €1 244 €10 534 €---
2113 905 €2 891 €1 037 €11 014 €---
2214 183 €2 677 €822 €11 506 €---
2314 466 €2 455 €600 €12 012 €---
2414 756 €2 225 €370 €12 531 €---
2515 051 €1 986 €132 €13 064 €---
TOTAL299 722 €121 349 €59 091 €178 373 €12 473 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 742 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965 €-3 742 €+5 707 €
2+1 965 €+1 116 €+849 €
3+1 965 €+1 207 €+758 €
4+1 965 €+1 300 €+665 €
5+1 965 €+1 395 €+570 €
6+1 965 €+1 493 €+472 €
7+1 965 €+1 593 €+372 €
8+1 965 €+1 696 €+269 €
9+1 965 €+1 801 €+164 €
10+1 965 €+1 909 €+56 €
11+1 965 €+2 020 €-55 €
12+1 965 €+2 134 €-169 €
13+1 965 €+2 251 €-286 €
14+1 965 €+2 371 €-406 €
15+1 965 €+2 494 €-529 €
16+1 965 €+2 621 €-656 €
17+1 965 €+2 750 €-785 €
18+1 965 €+2 883 €-918 €
19+1 965 €+3 020 €-1 055 €
20+1 965 €+3 160 €-1 195 €
21+1 965 €+3 304 €-1 339 €
22+1 965 €+3 452 €-1 487 €
23+1 965 €+3 604 €-1 639 €
24+1 965 €+3 759 €-1 794 €
25+1 965 €+3 919 €-1 954 €
Total+49 125 €+53 512 €+-4 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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