Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de bourg 3 chambres

Bien expiré
VilleMagnac-Bourg (87)
Surface110m²
Coût Total135 143€
Loyer Annuel10 644€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 600 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 705,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Jardin

Maison de bourg de 110 m2 trois chambres et un grenier aménagé, située au coeur de Magnac Bourg, commune dynamique et dotée de tous les commerces à pied (boulangerie; boucherie, pharmacie, intermarché, bar tabac, coiffeurs..). La proximité à l'autoroute A20 est un vrai plus. Cette maison propose au rez-de-chaussée, une entrée, un séjour avec espace cuisine et un accès à la cour arrière. Au 1er étage, une salle de bains avec wc, une chambre de 15 m2, au deuxième étage deux chambres de 13 m2 et 15 m2. Le grenier aménagé dispose d'un wc, cet espace est idéal pour le télétravail. Ecole à pied. Transports scolaires assurés pour le collège. Commune idéalement située entre Brive et Limoges.

  • https://www.convergence-i.fr/honoraires
Ville : Magnac-Bourg
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87380
Coordonnées : 45.619775, 1.440977
Total : 135 143€
Prix d'acquisition : 77 600€
Travaux : 51 335€
Valeur du bien : 128 935€
Frais de notaire : 6 208€
Coût estimé : 6 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10644€/an
Fourchette totale : 687€ - 1145€/mois
Fourchette annuelle : 8246€ - 13740€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 143€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 361,99€
Coût de l'assurance :11 825,01€
Taxe foncière : 1 064,42€/an
Soit par mois : 88,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 43 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie.
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 335 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2220€
  • Isolation:4 400€
    Isolation combles: 110 m² × 40€/m² = 4400€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 380€
    Rénovation chambres: 43 m² × 60€/m² = 2580€, Peinture 43 m²: 30€/m² × 43 = 1290€, Électricité 3 chambres: 800€ = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magnac-Bourg (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 505€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 644 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 143 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 335 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 328 €
Revenus locatifs : +10 644 €
Charges déductibles : -57 328 €
Résultat foncier Année 1 : -46 684 €(Déficit de 46 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 284 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 993 €/an
Revenus locatifs : +10 644 €
Charges déductibles : -5 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25284.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 440 €(65% de 77 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 834 €/an
Calcul : 50 440 € × 3,636% = 1 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 644 €57 333 €4 460 €-46 688 €21 400 €25 288 €25 288 €
210 857 €5 878 €4 341 €4 979 €--20 310 €
311 074 €5 755 €4 217 €5 319 €--14 990 €
411 296 €5 627 €4 090 €5 669 €--9 322 €
511 522 €5 495 €3 958 €6 026 €--3 295 €
611 752 €5 359 €3 821 €6 393 €---
711 987 €5 218 €3 680 €6 769 €---
812 227 €5 072 €3 535 €7 155 €---
912 471 €4 921 €3 384 €7 550 €---
1012 721 €4 765 €3 228 €7 956 €---
1112 975 €4 604 €3 067 €8 371 €---
1213 235 €4 437 €2 900 €8 797 €---
1313 499 €4 265 €2 728 €9 234 €---
1413 769 €4 087 €2 550 €9 682 €---
1514 045 €3 903 €2 365 €10 142 €---
1614 326 €3 712 €2 175 €10 613 €---
1714 612 €3 515 €1 978 €11 097 €---
1814 904 €3 312 €1 775 €11 593 €---
1915 203 €3 101 €1 564 €12 101 €---
2015 507 €2 884 €1 346 €12 623 €---
2115 817 €2 659 €1 121 €13 158 €---
2216 133 €2 426 €889 €13 707 €---
2316 456 €2 186 €648 €14 270 €---
2416 785 €1 937 €400 €14 848 €---
2517 121 €1 680 €143 €15 441 €---
TOTAL340 937 €154 133 €64 362 €186 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 235 €-6 420 €+8 655 €
2+2 235 €0 €+2 235 €
3+2 235 €0 €+2 235 €
4+2 235 €0 €+2 235 €
5+2 235 €0 €+2 235 €
6+2 235 €+929 €+1 306 €
7+2 235 €+2 031 €+204 €
8+2 235 €+2 146 €+89 €
9+2 235 €+2 265 €-30 €
10+2 235 €+2 387 €-152 €
11+2 235 €+2 511 €-276 €
12+2 235 €+2 639 €-404 €
13+2 235 €+2 770 €-535 €
14+2 235 €+2 905 €-670 €
15+2 235 €+3 043 €-808 €
16+2 235 €+3 184 €-949 €
17+2 235 €+3 329 €-1 094 €
18+2 235 €+3 478 €-1 243 €
19+2 235 €+3 630 €-1 395 €
20+2 235 €+3 787 €-1 552 €
21+2 235 €+3 947 €-1 712 €
22+2 235 €+4 112 €-1 877 €
23+2 235 €+4 281 €-2 046 €
24+2 235 €+4 454 €-2 219 €
25+2 235 €+4 632 €-2 397 €
Total+55 875 €+56 041 €+-166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →