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Maison 15 pièces 366 m²

VillePérigné (79)
Surface366m²
Coût Total276 519€
Loyer Annuel27 316€
Rentabilité9.88%
Cashflow/mois+625€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 240 €
Surface : 366 m²
Prix au m² : 525,25 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 15 pièces principales

MAISON DE FAMILLE - PERIGNE - 20 MIN DE NIORT - A restaurée - Composée : Au RC : séjour, 2 salons, cuisine, arrière - cuisine, salle d'eau, wc, 3 pièces, dégagement. A l'étage : bureau, salle de lecture, salle de bains, salle d'eau, wc, 6 chambres, dégagement. Garage. Dépendances. Jardin 1300 m². Beau potentiel. Honoraires à charge acquéreur : 6.8% Référence annonce : 404-3618V Date de réalisation du diagnostic : 02/11/2023 Prix hors honoraires : 180 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 030 € et 9 560 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Périgné
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79170
Coordonnées : 46.188633, -0.255029
Total : 276 519€
Prix d'acquisition : 192 240€
Travaux : 68 900€
Valeur du bien : 261 140€
Frais de notaire : 15 379€
Coût estimé : 15 379€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 366m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2276€/mois
Loyer annuel estimé : 27316€/an
Fourchette totale : 1779€ - 2913€/mois
Fourchette annuelle : 21343€ - 34962€/an
Rentabilité brute :9.88%
Fourchette de rentabilité :7.72% - 12.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 047,61 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :383 423 €
Prix d'achat :192 240 €
Décote à l'achat :-191 183€ (-49.9%)
Marge achat-revente :106 904€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 519€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 354,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :69,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 423,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 932,05€
Coût de l'assurance :20 738,93€
Taxe foncière : 2 731,61€/an
Soit par mois : 227,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 276,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 651,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :624,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 366 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 366 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine avec mobilier ancien et installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Mise à la terre et sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 366 m²
Raison: Normes de plomberie - Assurer l'absence de plomb et évacuations fonctionnelles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 900 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation toiture/combles: 366 m² × 30€/m² = 10980€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 400€ = 18400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 320€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 6 chambres × 150€ = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 300€ = 300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 366 m² × 13.5€/m² = 5000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 316 €/an
Calcul : 2 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 519 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 469 €
Revenus locatifs : +27 316 €
Charges déductibles : -81 469 €
Résultat foncier Année 1 : -54 152 €(Déficit de 54 152 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 752 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 569 €/an
Revenus locatifs : +27 316 €
Charges déductibles : -12 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32752.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 956 €(65% de 192 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 544 €/an
Calcul : 124 956 € × 3,636% = 4 544 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 316 €81 477 €9 016 €-54 161 €21 400 €32 761 €32 761 €
227 862 €12 335 €8 774 €15 528 €--17 234 €
328 420 €12 084 €8 523 €16 336 €--898 €
428 988 €11 825 €8 264 €17 163 €---
529 568 €11 557 €7 996 €18 011 €---
630 159 €11 280 €7 719 €18 879 €---
730 762 €10 994 €7 433 €19 768 €---
831 378 €10 698 €7 137 €20 679 €---
932 005 €10 393 €6 832 €21 612 €---
1032 645 €10 077 €6 516 €22 568 €---
1133 298 €9 751 €6 189 €23 548 €---
1233 964 €9 413 €5 852 €24 551 €---
1334 643 €9 065 €5 504 €25 579 €---
1435 336 €8 704 €5 143 €26 632 €---
1536 043 €8 332 €4 771 €27 711 €---
1636 764 €7 947 €4 386 €28 817 €---
1737 499 €7 549 €3 988 €29 950 €---
1838 249 €7 138 €3 577 €31 111 €---
1939 014 €6 713 €3 152 €32 301 €---
2039 794 €6 274 €2 713 €33 520 €---
2140 590 €5 821 €2 259 €34 770 €---
2241 402 €5 352 €1 790 €36 051 €---
2342 230 €4 867 €1 306 €37 363 €---
2443 075 €4 366 €805 €38 709 €---
2543 936 €3 848 €287 €40 088 €---
TOTAL874 944 €287 861 €129 932 €587 083 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 587 083 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 736 €-6 420 €+12 156 €
2+5 736 €0 €+5 736 €
3+5 736 €0 €+5 736 €
4+5 736 €+4 880 €+856 €
5+5 736 €+5 403 €+333 €
6+5 736 €+5 664 €+72 €
7+5 736 €+5 930 €-194 €
8+5 736 €+6 204 €-468 €
9+5 736 €+6 484 €-748 €
10+5 736 €+6 770 €-1 034 €
11+5 736 €+7 064 €-1 328 €
12+5 736 €+7 365 €-1 629 €
13+5 736 €+7 674 €-1 938 €
14+5 736 €+7 990 €-2 254 €
15+5 736 €+8 313 €-2 577 €
16+5 736 €+8 645 €-2 909 €
17+5 736 €+8 985 €-3 249 €
18+5 736 €+9 333 €-3 597 €
19+5 736 €+9 690 €-3 954 €
20+5 736 €+10 056 €-4 320 €
21+5 736 €+10 431 €-4 695 €
22+5 736 €+10 815 €-5 079 €
23+5 736 €+11 209 €-5 473 €
24+5 736 €+11 613 €-5 877 €
25+5 736 €+12 026 €-6 290 €
Total+143 400 €+176 125 €+-32 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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