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Achat appartement

Bien expiré
VilleChâteau-Thierry (02)
Surface75m²
Coût Total125 260€
Loyer Annuel9 315€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 993,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 75 m², Bâtiment de 5 étages, 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1962, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, Salle à manger, Travaux, Interphone, Digicode, Calme, Etat : à rénover

Aux portes de CHATEAU THIERRY / SECTEUR GARE A PIEDS / ECOLE SUR PLACE -- BUS DEVANT LA RESIDENCE APPARTEMENT DE TYPE F5 - A RENOVER

Dans une résidence sécurisée au premier étage - Appartement de type F5, à rénover comprenant :

  • Entrée avec placard, cuisine indépendante, salle à manger, wc, salle d'eau, quatre chambres, dont une avec un balcon. Pour compléter ce bien : une cave.

Les plus de ce bien : les fenêtres PVC double vitrage Copropriété de 239 lots - dont 103 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2578.00 euros.

Ville : Château-Thierry
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.043971, 3.402990
Total : 125 260€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 119 300€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9315€/an
Fourchette totale : 619€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7425€ - 11688€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 454,58€
Coût de l'assurance :10 960,25€
Taxe foncière : 931,55€/an
Soit par mois : 77,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 214,83€/mois
Soit par an : 2 577,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 776,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) = 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² = 6000€, Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 4 chambres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 840€
  • Couloir - Rafraîchissement:600€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-Thierry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 315 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 260 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 578 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 928 €
Revenus locatifs : +9 315 €
Charges déductibles : -52 928 €
Résultat foncier Année 1 : -43 612 €(Déficit de 43 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 128 €/an
Revenus locatifs : +9 315 €
Charges déductibles : -8 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 188 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22212.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 315 €52 932 €4 184 €-43 616 €21 400 €22 216 €22 216 €
29 502 €8 020 €4 072 €1 481 €--20 735 €
39 692 €7 905 €3 957 €1 787 €--18 948 €
49 886 €7 786 €3 838 €2 100 €--16 849 €
510 083 €7 663 €3 715 €2 421 €--14 428 €
610 285 €7 535 €3 587 €2 750 €--11 678 €
710 491 €7 403 €3 455 €3 087 €--8 591 €
810 701 €7 267 €3 319 €3 434 €--5 157 €
910 915 €7 126 €3 178 €3 789 €--1 369 €
1011 133 €6 980 €3 032 €4 153 €---
1111 355 €6 829 €2 881 €4 526 €---
1211 583 €6 673 €2 725 €4 910 €---
1311 814 €6 511 €2 564 €5 303 €---
1412 051 €6 344 €2 397 €5 706 €---
1512 292 €6 172 €2 224 €6 120 €---
1612 537 €5 993 €2 045 €6 544 €---
1712 788 €5 808 €1 860 €6 980 €---
1813 044 €5 617 €1 669 €7 427 €---
1913 305 €5 419 €1 471 €7 885 €---
2013 571 €5 215 €1 267 €8 356 €---
2113 842 €5 003 €1 055 €8 839 €---
2214 119 €4 785 €837 €9 335 €---
2314 402 €4 558 €610 €9 843 €---
2414 690 €4 324 €376 €10 365 €---
2514 983 €4 082 €134 €10 901 €---
TOTAL298 377 €203 952 €60 455 €94 424 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-6 420 €+8 376 €
2+1 956 €0 €+1 956 €
3+1 956 €0 €+1 956 €
4+1 956 €0 €+1 956 €
5+1 956 €0 €+1 956 €
6+1 956 €0 €+1 956 €
7+1 956 €0 €+1 956 €
8+1 956 €0 €+1 956 €
9+1 956 €0 €+1 956 €
10+1 956 €+835 €+1 121 €
11+1 956 €+1 358 €+598 €
12+1 956 €+1 473 €+483 €
13+1 956 €+1 591 €+365 €
14+1 956 €+1 712 €+244 €
15+1 956 €+1 836 €+120 €
16+1 956 €+1 963 €-7 €
17+1 956 €+2 094 €-138 €
18+1 956 €+2 228 €-272 €
19+1 956 €+2 366 €-410 €
20+1 956 €+2 507 €-551 €
21+1 956 €+2 652 €-696 €
22+1 956 €+2 800 €-844 €
23+1 956 €+2 953 €-997 €
24+1 956 €+3 110 €-1 154 €
25+1 956 €+3 270 €-1 314 €
Total+48 900 €+28 327 €+20 573 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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