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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSamatan (32)
Surface155m²
Coût Total252 760€
Loyer Annuel17 884€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 238,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 22,3 m²), Salle à manger (total 24,3 m²), 2 chambres, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

A 8mn de Samatan/Lombez, au calme et en position dominante, Maison Gasconne traditionnelle d'environ 155m² habitables à finir de rénover. Les combles sont aménageables. Beau parc arboré d'environ 4.900m² avec puits. Toiture récente et électricité refaites, fosse septique acceptable. Les dépendances: Atelier attenant. Grange non attenante à rénover.

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.496905, 0.934653
Total : 252 760€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 237 400€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1490€/mois
Loyer annuel estimé : 17884€/an
Fourchette totale : 1202€ - 1847€/mois
Fourchette annuelle : 14428€ - 22169€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 754,73 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 982 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-79 982€ (-29.4%)
Marge achat-revente :19 222€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 234,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 308,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 563,77€
Coût de l'assurance :22 116,50€
Taxe foncière : 1 788,44€/an
Soit par mois : 149,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 490,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 457,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 200€
    Isolation des combles: 155 m² × 40€/m² = 6200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Samatan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 884 €/an
Calcul : 1 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 885 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 231 €
Revenus locatifs : +17 884 €
Charges déductibles : -56 231 €
Résultat foncier Année 1 : -38 347 €(Déficit de 38 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 831 €/an
Revenus locatifs : +17 884 €
Charges déductibles : -10 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16946.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 884 €56 239 €8 166 €-38 355 €21 400 €16 955 €16 955 €
218 242 €10 619 €7 946 €7 623 €--9 331 €
318 607 €10 391 €7 718 €8 216 €--1 115 €
418 979 €10 155 €7 482 €8 824 €---
519 359 €9 912 €7 239 €9 447 €---
619 746 €9 660 €6 987 €10 085 €---
720 141 €9 401 €6 728 €10 740 €---
820 544 €9 132 €6 459 €11 411 €---
920 954 €8 855 €6 182 €12 099 €---
1021 374 €8 568 €5 895 €12 805 €---
1121 801 €8 272 €5 599 €13 529 €---
1222 237 €7 967 €5 294 €14 270 €---
1322 682 €7 651 €4 978 €15 031 €---
1423 135 €7 324 €4 651 €15 811 €---
1523 598 €6 987 €4 314 €16 611 €---
1624 070 €6 638 €3 965 €17 432 €---
1724 551 €6 278 €3 605 €18 273 €---
1825 043 €5 906 €3 233 €19 136 €---
1925 543 €5 522 €2 849 €20 022 €---
2026 054 €5 125 €2 452 €20 930 €---
2126 575 €4 714 €2 041 €21 861 €---
2227 107 €4 290 €1 617 €22 816 €---
2327 649 €3 852 €1 179 €23 797 €---
2428 202 €3 400 €727 €24 802 €---
2528 766 €2 932 €259 €25 834 €---
TOTAL572 844 €229 791 €117 564 €343 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 756 €-6 420 €+10 176 €
2+3 756 €0 €+3 756 €
3+3 756 €0 €+3 756 €
4+3 756 €+2 313 €+1 443 €
5+3 756 €+2 834 €+922 €
6+3 756 €+3 026 €+730 €
7+3 756 €+3 222 €+534 €
8+3 756 €+3 423 €+333 €
9+3 756 €+3 630 €+126 €
10+3 756 €+3 842 €-86 €
11+3 756 €+4 059 €-303 €
12+3 756 €+4 281 €-525 €
13+3 756 €+4 509 €-753 €
14+3 756 €+4 743 €-987 €
15+3 756 €+4 983 €-1 227 €
16+3 756 €+5 230 €-1 474 €
17+3 756 €+5 482 €-1 726 €
18+3 756 €+5 741 €-1 985 €
19+3 756 €+6 006 €-2 250 €
20+3 756 €+6 279 €-2 523 €
21+3 756 €+6 558 €-2 802 €
22+3 756 €+6 845 €-3 089 €
23+3 756 €+7 139 €-3 383 €
24+3 756 €+7 441 €-3 685 €
25+3 756 €+7 750 €-3 994 €
Total+93 900 €+102 916 €+-9 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 172 jours
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