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Maison à vendre

Bien expiré
VilleConques (12)
Surface150m²
Coût Total146 250€
Loyer Annuel13 043€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 120 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 460,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, Non meublé

Découvrez cette charmante maison mitoyenne en pierre, située au cœur du village de Conques-en-Rouergue. Construite en 1800, elle offre une surface de 150 m² à rénover, idéale pour les amateurs de projets. La Maison propose deux appartements distincts. Le tout pour un prix attractif de 69 120 EUR. Ne manquez pas cette opportunité unique !

Référence agence : 1920

Ville : Conques
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12320
Coordonnées : 44.587326, 2.384318
Total : 146 250€
Prix d'acquisition : 69 120€
Travaux : 71 600€
Valeur du bien : 140 720€
Frais de notaire : 5 530€
Coût estimé : 5 530€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1087€/mois
Loyer annuel estimé : 13043€/an
Fourchette totale : 830€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 9959€ - 17083€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 706,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :256 001 €
Prix d'achat :69 120 €
Décote à l'achat :-186 881€ (-73.0%)
Marge achat-revente :109 751€ (42.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 023,83€
Coût de l'assurance :12 796,87€
Taxe foncière : 1 304,31€/an
Soit par mois : 108,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 086,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :221,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise à jour pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise à jour pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.8/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 150 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation pour 150 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 600 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 150 m² × 80€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (installation et électroménager inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 10000€ (plomberie, carrelage, équipements inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conques (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 043 €/an
Calcul : 1 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 250 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 137 €
Revenus locatifs : +13 043 €
Charges déductibles : -78 137 €
Résultat foncier Année 1 : -65 093 €(Déficit de 65 093 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 693 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 537 €/an
Revenus locatifs : +13 043 €
Charges déductibles : -6 537 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43693.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 120 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 928 €(65% de 69 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 634 €/an
Calcul : 44 928 € × 3,636% = 1 634 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 043 €78 141 €4 725 €-65 098 €21 400 €43 698 €43 698 €
213 304 €6 414 €4 597 €6 890 €--36 808 €
313 570 €6 282 €4 466 €7 288 €--29 519 €
413 841 €6 145 €4 329 €7 696 €--21 823 €
514 118 €6 005 €4 188 €8 114 €--13 710 €
614 401 €5 859 €4 043 €8 542 €--5 168 €
714 689 €5 709 €3 893 €8 980 €---
814 982 €5 554 €3 737 €9 429 €---
915 282 €5 393 €3 577 €9 889 €---
1015 588 €5 227 €3 411 €10 360 €---
1115 900 €5 056 €3 240 €10 843 €---
1216 218 €4 879 €3 063 €11 338 €---
1316 542 €4 696 €2 880 €11 846 €---
1416 873 €4 507 €2 691 €12 365 €---
1517 210 €4 312 €2 496 €12 898 €---
1617 554 €4 111 €2 294 €13 444 €---
1717 905 €3 902 €2 086 €14 003 €---
1818 264 €3 687 €1 871 €14 577 €---
1918 629 €3 464 €1 648 €15 164 €---
2019 001 €3 235 €1 418 €15 767 €---
2119 381 €2 997 €1 181 €16 384 €---
2219 769 €2 752 €936 €17 017 €---
2320 164 €2 499 €682 €17 666 €---
2420 568 €2 237 €420 €18 331 €---
2520 979 €1 966 €150 €19 013 €---
TOTAL417 776 €185 029 €68 024 €232 747 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 739 €-6 420 €+9 159 €
2+2 739 €0 €+2 739 €
3+2 739 €0 €+2 739 €
4+2 739 €0 €+2 739 €
5+2 739 €0 €+2 739 €
6+2 739 €0 €+2 739 €
7+2 739 €+1 144 €+1 595 €
8+2 739 €+2 829 €-90 €
9+2 739 €+2 967 €-228 €
10+2 739 €+3 108 €-369 €
11+2 739 €+3 253 €-514 €
12+2 739 €+3 402 €-663 €
13+2 739 €+3 554 €-815 €
14+2 739 €+3 710 €-971 €
15+2 739 €+3 869 €-1 130 €
16+2 739 €+4 033 €-1 294 €
17+2 739 €+4 201 €-1 462 €
18+2 739 €+4 373 €-1 634 €
19+2 739 €+4 549 €-1 810 €
20+2 739 €+4 730 €-1 991 €
21+2 739 €+4 915 €-2 176 €
22+2 739 €+5 105 €-2 366 €
23+2 739 €+5 300 €-2 561 €
24+2 739 €+5 499 €-2 760 €
25+2 739 €+5 704 €-2 965 €
Total+68 475 €+69 824 €+-1 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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