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Hyper Centre, Jean Jaurès - 7 pièces 154m2

VilleSaint-Étienne (42)
Surface153
Coût Total214 100
Loyer Annuel16 241
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 209,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 153 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, Parquet, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central au gaz, Étage 6 sur 7

Saint Etienne, dans l'hyper Centre, entre les places Jean Jaurès et Jacquard, vaste et très lumineux appartement situé en étage élevé avec ascenseur, il se trouve dans une copropriété de standing, bien entretenue et sécurisée. Il est composé d'une entrée avec placards, 4-5 chambres, une immense cuisine/salle à manger ouvrant sur un balcon de 14m2, 2 salles de bains, 2 Wc, buanderie, 1 cave et Un grand garage dans la même copropriété sont inclus dans le prix. Il est possible d'acquérir un second garage si nécessaire. Chauffage Individuel Gaz, la chaudière a été changée en 2022, la consommation d'eau est comprise dans les charges de copropriété. Double vitrage aluminium, Volets roulants électriques.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 214 100
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 14 300
Valeur du bien : 199 300
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1353€/mois
Loyer annuel estimé : 16241€/an
Fourchette totale : 1004€ - 1825€/mois
Fourchette annuelle : 12047€ - 21897€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 656
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :+344 (+0.2%)
Marge achat-revente :-29 444€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 122,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 016,08
Coût de l'assurance :18 733,75
Taxe foncière : 1 624,14€/an
Soit par mois : 135,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 353,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un léger entretien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 300(93 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds 4 chambres: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Parquet:1 200
    Rafraîchissement parquet 4 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Rafraîchissement peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 353 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 241 €/an
Calcul : 1 353 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 100 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 624 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 660
Revenus locatifs : +16 241
Charges déductibles : -25 660
Résultat foncier Année 1 : -9 419(Déficit de 9 419 €)
Imputable sur revenu global : 9 419
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 360 €/an
Revenus locatifs : +16 241
Charges déductibles : -11 360
Résultat foncier Années 2+ : 4 881 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 24125 6677 194-9 4269 426 €--
216 56611 1767 0035 390---
316 89810 9796 8055 919---
417 23610 7746 6016 461---
517 58010 5636 3897 018---
617 93210 3446 1707 588---
718 29010 1185 9448 173---
818 6569 8835 7108 773---
919 0299 6415 4689 388---
1019 4109 3915 21710 019---
1119 7989 1314 95810 667---
1220 1948 8634 69011 331---
1320 5988 5864 41212 013---
1421 0108 2984 12512 712---
1521 4308 0013 82813 429---
1621 8597 6943 52114 165---
1722 2967 3763 20314 920---
1822 7427 0482 87415 694---
1923 1976 7072 53416 489---
2023 6616 3552 18217 305---
2124 1345 9911 81818 143---
2224 6175 6151 44119 002---
2325 1095 2251 05119 884---
2425 6114 82264820 789---
2526 1234 40523121 719---
TOTAL520 217222 653104 016297 5649 426Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 828
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 564
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 411-2 828+6 239
2+3 411+1 617+1 794
3+3 411+1 776+1 635
4+3 411+1 938+1 473
5+3 411+2 105+1 306
6+3 411+2 276+1 135
7+3 411+2 452+959
8+3 411+2 632+779
9+3 411+2 816+595
10+3 411+3 006+405
11+3 411+3 200+211
12+3 411+3 399+12
13+3 411+3 604-193
14+3 411+3 813-402
15+3 411+4 029-618
16+3 411+4 249-838
17+3 411+4 476-1 065
18+3 411+4 708-1 297
19+3 411+4 947-1 536
20+3 411+5 192-1 781
21+3 411+5 443-2 032
22+3 411+5 701-2 290
23+3 411+5 965-2 554
24+3 411+6 237-2 826
25+3 411+6 516-3 105
Total+85 275+89 269+-3 994
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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