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Maison à vendre

VilleRieux-Minervois (11)
Surface318m²
Coût Total372 680€
Loyer Annuel27 260€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 318 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2 étages, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Pas de balcon

Magnifique maison de maître dans village tous commerces, écoles et collège. Hall d'entrée, salon, salle à manger, bureau-bibliothèque, cuisine aménagée et équipée, arrière-cuisine, 4 chambres, 2 salles de bain, très grande salle de jeux, grenier, cour intérieure sans vis à vis, terrasse, cave, abris bois, garage 2 voitures, garage à vélos. A voir absolument !!..

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 7240.00 et 9870.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Occimmo : Philippe Annotiau Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 391 213 147 RCP ORUS RCPH278398947. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rieux-Minervois
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11160
Coordonnées : 43.272533, 2.593048
Total : 372 680€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 86 480€
Valeur du bien : 351 480€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 318m²
Loyer prédit : 7.14€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2272€/mois
Loyer annuel estimé : 27260€/an
Fourchette totale : 1680€ - 3071€/mois
Fourchette annuelle : 20164€ - 36855€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 069,05 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :339 958 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :-74 958€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-32 722€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 865,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :108,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 974,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 037,18€
Coût de l'assurance :32 609,50€
Taxe foncière : 2 726,04€/an
Soit par mois : 227,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 271,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 201,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 318 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 318 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Décorations vieillissantes nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 480 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 080€
    Isolation combles: 318 m² × 60€/m² = 19080€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 000€
    Remplacement fenêtres: 40 fenêtres × 700€/fenêtre = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€/salle = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rieux-Minervois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 260 €/an
Calcul : 2 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 304 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 391 €
Revenus locatifs : +27 260 €
Charges déductibles : -103 391 €
Résultat foncier Année 1 : -76 130 €(Déficit de 76 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 911 €/an
Revenus locatifs : +27 260 €
Charges déductibles : -16 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 350 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54730.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 260 €103 403 €12 892 €-76 142 €21 400 €54 742 €54 742 €
227 806 €16 585 €12 555 €11 221 €--43 522 €
328 362 €16 235 €12 205 €12 126 €--31 396 €
428 929 €15 873 €11 843 €13 056 €--18 340 €
529 508 €15 498 €11 468 €14 010 €--4 330 €
630 098 €15 110 €11 079 €14 988 €---
730 700 €14 707 €10 677 €15 992 €---
831 314 €14 291 €10 260 €17 023 €---
931 940 €13 859 €9 829 €18 080 €---
1032 579 €13 413 €9 382 €19 166 €---
1133 230 €12 950 €8 920 €20 280 €---
1233 895 €12 471 €8 441 €21 424 €---
1334 573 €11 975 €7 945 €22 598 €---
1435 264 €11 461 €7 431 €23 803 €---
1535 970 €10 929 €6 899 €25 040 €---
1636 689 €10 378 €6 348 €26 311 €---
1737 423 €9 808 €5 777 €27 615 €---
1838 171 €9 217 €5 187 €28 954 €---
1938 935 €8 605 €4 575 €30 329 €---
2039 713 €7 972 €3 941 €31 742 €---
2140 508 €7 315 €3 285 €33 192 €---
2241 318 €6 636 €2 606 €34 682 €---
2342 144 €5 932 €1 902 €36 212 €---
2442 987 €5 204 €1 173 €37 783 €---
2543 847 €4 449 €419 €39 397 €---
TOTAL873 159 €374 278 €187 037 €498 881 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 498 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 725 €-6 420 €+12 145 €
2+5 725 €0 €+5 725 €
3+5 725 €0 €+5 725 €
4+5 725 €0 €+5 725 €
5+5 725 €0 €+5 725 €
6+5 725 €+3 197 €+2 528 €
7+5 725 €+4 798 €+927 €
8+5 725 €+5 107 €+618 €
9+5 725 €+5 424 €+301 €
10+5 725 €+5 750 €-25 €
11+5 725 €+6 084 €-359 €
12+5 725 €+6 427 €-702 €
13+5 725 €+6 779 €-1 054 €
14+5 725 €+7 141 €-1 416 €
15+5 725 €+7 512 €-1 787 €
16+5 725 €+7 893 €-2 168 €
17+5 725 €+8 284 €-2 559 €
18+5 725 €+8 686 €-2 961 €
19+5 725 €+9 099 €-3 374 €
20+5 725 €+9 523 €-3 798 €
21+5 725 €+9 958 €-4 233 €
22+5 725 €+10 405 €-4 680 €
23+5 725 €+10 863 €-5 138 €
24+5 725 €+11 335 €-5 610 €
25+5 725 €+11 819 €-6 094 €
Total+143 125 €+149 664 €+-6 539 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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