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Maison 4 pièces 109 m²

VilleLouzy (79)
Surface109m²
Coût Total149 110€
Loyer Annuel9 235€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 250 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 736,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 109 m² - Référence 6403 AXE THOUARS-SAUMUR LOUZY Maison de campagne sur 2 niveaux : Entrée, cuisine équipée, salon-séjour, grande chambre, WC, salle d'eau (douche) et buanderie. Etage : deux chambres A l'étage, 2 chambres. Terrain de 2 874 m2 avec puits et dépendances. DPE: F - conso estimée : entre 187 € et 257 €/mois ERP : *** Prix Hors Honoraires : 75 000 € Honoraires charge acquéreur : 5 250 € (7%) Eric GUiLBOT [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] RSAC : 835099631 Référence annonce : 6403 Consommation énergétique : 384 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 12 CO2/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Louzy
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 47.013363, -0.186999
Total : 149 110€
Prix d'acquisition : 80 250€
Travaux : 62 440€
Valeur du bien : 142 690€
Frais de notaire : 6 420€
Coût estimé : 6 420€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9235€/an
Fourchette totale : 622€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7462€ - 11428€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 380,21 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :150 443 €
Prix d'achat :80 250 €
Décote à l'achat :-70 193€ (-46.7%)
Marge achat-revente :1 333€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :54,67€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 797,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 636,19€
Coût de l'assurance :16 402,10€
Taxe foncière : 923,49€/an
Soit par mois : 76,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 257,00€/mois
Soit par an : 3 084,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-361,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 440 €(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 040€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 60€/m² = 6540€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Louzy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 235 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 110 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 084 €/an
Calcul : 257 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 183 €
Revenus locatifs : +9 235 €
Charges déductibles : -72 183 €
Résultat foncier Année 1 : -62 948 €(Déficit de 62 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 743 €/an
Revenus locatifs : +9 235 €
Charges déductibles : -9 743 €
Résultat foncier Années 2+ : -508 €/an(Déficit de 508 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41548.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 163 €(65% de 80 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 897 €/an
Calcul : 52 163 € × 3,636% = 1 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 235 €72 188 €5 084 €-62 953 €21 400 €41 553 €41 553 €
29 420 €9 614 €4 950 €-194 €194 €-41 553 €
39 608 €9 475 €4 811 €133 €--41 420 €
49 800 €9 331 €4 668 €469 €--40 951 €
59 996 €9 183 €4 519 €814 €--40 137 €
610 196 €9 029 €4 365 €1 167 €--38 970 €
710 400 €8 869 €4 206 €1 531 €--37 439 €
810 608 €8 704 €4 041 €1 904 €--35 535 €
910 820 €8 534 €3 870 €2 286 €--33 249 €
1011 037 €8 357 €3 694 €2 679 €--30 569 €
1111 257 €8 174 €3 511 €3 083 €--27 486 €
1211 482 €7 985 €3 321 €3 497 €---
1311 712 €7 789 €3 126 €3 923 €---
1411 946 €7 586 €2 923 €4 360 €---
1512 185 €7 377 €2 713 €4 809 €---
1612 429 €7 159 €2 496 €5 270 €---
1712 678 €6 935 €2 271 €5 743 €---
1812 931 €6 702 €2 038 €6 229 €---
1913 190 €6 461 €1 797 €6 729 €---
2013 454 €6 212 €1 548 €7 242 €---
2113 723 €5 954 €1 290 €7 769 €---
2213 997 €5 687 €1 023 €8 310 €---
2314 277 €5 410 €747 €8 867 €---
2414 563 €5 124 €460 €9 439 €---
2514 854 €4 828 €164 €10 026 €---
TOTAL295 797 €252 666 €73 636 €43 132 €21 594 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 478 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 420 €+8 359 €
2+1 939 €-58 €+1 997 €
3+1 939 €0 €+1 939 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €0 €+1 939 €
6+1 939 €0 €+1 939 €
7+1 939 €0 €+1 939 €
8+1 939 €0 €+1 939 €
9+1 939 €0 €+1 939 €
10+1 939 €0 €+1 939 €
11+1 939 €0 €+1 939 €
12+1 939 €+1 049 €+890 €
13+1 939 €+1 177 €+762 €
14+1 939 €+1 308 €+631 €
15+1 939 €+1 443 €+496 €
16+1 939 €+1 581 €+358 €
17+1 939 €+1 723 €+216 €
18+1 939 €+1 869 €+70 €
19+1 939 €+2 019 €-80 €
20+1 939 €+2 173 €-234 €
21+1 939 €+2 331 €-392 €
22+1 939 €+2 493 €-554 €
23+1 939 €+2 660 €-721 €
24+1 939 €+2 832 €-893 €
25+1 939 €+3 008 €-1 069 €
Total+48 475 €+21 185 €+27 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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