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Maison secteur Mayenne

VilleGrazay (53)
Surface93m²
Coût Total89 572€
Loyer Annuel7 352€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 900 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 762,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Située à seulement quelques kilomètres de Mayenne, venez découvrir à la vente cette jolie maison de bourg. A rénover, elle vous offre la possibilité de créer une maison à votre image, que ce soir une résidence principale, secondaire ou investissement. La maison, avec plus de 90m² de surface habitable sur plusieurs niveau, elle se compose d'un salon; cuisine; 3 chambres, salle d'eau et WC. Vous profiterez également d'une cave et garage en sous-sol, et d'une dépendance de plus de 30m². Le tout sur une parcelle de 276m². Classe énergie: G Son prix est de 70 900€ FAI, dont 5 900€ TTC (9.08%) honoraires d'agence inclus, à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter Breton & Jeanneau Immobilier en citant la référence V2556XP. (9.08 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/188971.pdf

Ville : Grazay
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53440
Coordonnées : 48.284785, -0.492788
Total : 89 572€
Prix d'acquisition : 70 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 83 900€
Frais de notaire : 5 672€
Coût estimé : 5 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7352€/an
Fourchette totale : 475€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 5698€ - 9486€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :116 250 €
Prix d'achat :70 900 €
Décote à l'achat :-45 350€ (-39.0%)
Marge achat-revente :26 678€ (22.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 241,97€
Coût de l'assurance :7 837,55€
Taxe foncière : 735,16€/an
Soit par mois : 61,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 564 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec parquet usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 352 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 572 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 162 €
Revenus locatifs : +7 352 €
Charges déductibles : -17 162 €
Résultat foncier Année 1 : -9 811 €(Déficit de 9 811 €)
Imputable sur revenu global : 9 811 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 162 €/an
Revenus locatifs : +7 352 €
Charges déductibles : -4 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 189 €/an
Prix d'achat du bien : 70 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 085 €(65% de 70 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 676 €/an
Calcul : 46 085 € × 3,636% = 1 676 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 352 €17 165 €3 116 €-9 814 €9 814 €--
27 499 €4 084 €3 035 €3 415 €---
37 649 €3 999 €2 951 €3 649 €---
47 802 €3 912 €2 863 €3 890 €---
57 958 €3 822 €2 773 €4 136 €---
68 117 €3 728 €2 679 €4 389 €---
78 279 €3 631 €2 582 €4 648 €---
88 445 €3 530 €2 482 €4 914 €---
98 614 €3 426 €2 377 €5 188 €---
108 786 €3 318 €2 270 €5 468 €---
118 962 €3 206 €2 158 €5 755 €---
129 141 €3 091 €2 042 €6 050 €---
139 324 €2 971 €1 922 €6 353 €---
149 510 €2 847 €1 798 €6 663 €---
159 700 €2 718 €1 669 €6 982 €---
169 894 €2 585 €1 536 €7 309 €---
1710 092 €2 447 €1 398 €7 645 €---
1810 294 €2 304 €1 255 €7 990 €---
1910 500 €2 156 €1 107 €8 344 €---
2010 710 €2 003 €954 €8 707 €---
2110 924 €1 844 €795 €9 080 €---
2211 143 €1 680 €631 €9 463 €---
2311 365 €1 509 €461 €9 856 €---
2411 593 €1 333 €284 €10 260 €---
2511 825 €1 150 €101 €10 674 €---
TOTAL235 474 €84 459 €45 242 €151 015 €9 814 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 944 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544 €-2 944 €+4 488 €
2+1 544 €+1 024 €+520 €
3+1 544 €+1 095 €+449 €
4+1 544 €+1 167 €+377 €
5+1 544 €+1 241 €+303 €
6+1 544 €+1 317 €+227 €
7+1 544 €+1 395 €+149 €
8+1 544 €+1 474 €+70 €
9+1 544 €+1 556 €-12 €
10+1 544 €+1 640 €-96 €
11+1 544 €+1 727 €-183 €
12+1 544 €+1 815 €-271 €
13+1 544 €+1 906 €-362 €
14+1 544 €+1 999 €-455 €
15+1 544 €+2 095 €-551 €
16+1 544 €+2 193 €-649 €
17+1 544 €+2 294 €-750 €
18+1 544 €+2 397 €-853 €
19+1 544 €+2 503 €-959 €
20+1 544 €+2 612 €-1 068 €
21+1 544 €+2 724 €-1 180 €
22+1 544 €+2 839 €-1 295 €
23+1 544 €+2 957 €-1 413 €
24+1 544 €+3 078 €-1 534 €
25+1 544 €+3 202 €-1 658 €
Total+38 600 €+45 305 €+-6 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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