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Maison 5 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface130m²
Coût Total136 920€
Loyer Annuel12 710€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 930,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 130 m² - Demeure de 130 m² à rénover en plein centre-ville de Montluçon

REF : 41031

Bienvenue dans cette magnifique maison de 5 pièces, située à Montluçon. Avec ses 4 chambres et ses 130 m², cette demeure spacieuse et lumineuse vous offre un intérieur chaleureux, grâce à son charme de l'ancien.

Profitez d'un cadre de vie exceptionnel, à seulement quelques minutes à pied des commerces, des écoles et des transports en commun, dont la gare Montluçon-Ville (SNCF) à moins de 10 minutes. Cette propriété bénéficie d'un emplacement privilégié, au centre-ville de Montluçon, où vous pourrez découvrir une variété de restaurants, de musées et de parcs.

Vous trouverez au premier niveau, un salon, une salle a à manger, un WC ainsi qu'une cuisine avec une véranda donnant sur le jardin. Au second niveau se trouve deux chambres et la salle de bain. Pour finir deux chambres et un bureau se situe au dernier niveau.

DPE : F/F PRIX : 121 000€

Ne manquez pas l'occasion de vous installer dans cette jolie demeure à rénover et contactez l'agence Orpi Allin Immobilier dès maintenant au [Coordonnées masquées] ! Référence agence : 41031 Référence annonce : 3BJG-9QP-73I Date de réalisation du diagnostic : 17/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.339133, 2.601016
Total : 136 920€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 6 240€
Valeur du bien : 127 240€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12710€/an
Fourchette totale : 822€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 9870€ - 16368€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :39,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 055,84€
Coût de l'assurance :11 980,50€
Taxe foncière : 1 271,00€/an
Soit par mois : 105,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 059,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme F/F

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible - plomberie nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 240 €(48 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 240€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 48€/m² = 6240€ (moyenne incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 240€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 240€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 920 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 682 €
Revenus locatifs : +12 710 €
Charges déductibles : -12 682 €
Résultat foncier Année 1 : 29 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 442 €/an
Revenus locatifs : +12 710 €
Charges déductibles : -6 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 269 €/an
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 710 €12 686 €4 696 €24 €---
212 964 €6 322 €4 572 €6 642 €---
313 224 €6 195 €4 444 €7 029 €---
413 488 €6 062 €4 312 €7 426 €---
513 758 €5 925 €4 175 €7 833 €---
614 033 €5 783 €4 033 €8 250 €---
714 314 €5 636 €3 886 €8 677 €---
814 600 €5 484 €3 734 €9 115 €---
914 892 €5 327 €3 577 €9 565 €---
1015 190 €5 164 €3 414 €10 026 €---
1115 493 €4 995 €3 245 €10 498 €---
1215 803 €4 821 €3 070 €10 983 €---
1316 119 €4 640 €2 890 €11 480 €---
1416 442 €4 453 €2 702 €11 989 €---
1516 771 €4 259 €2 509 €12 512 €---
1617 106 €4 058 €2 308 €13 048 €---
1717 448 €3 850 €2 100 €13 598 €---
1817 797 €3 635 €1 885 €14 162 €---
1918 153 €3 413 €1 663 €14 740 €---
2018 516 €3 182 €1 432 €15 334 €---
2118 886 €2 944 €1 194 €15 943 €---
2219 264 €2 697 €947 €16 567 €---
2319 649 €2 441 €691 €17 208 €---
2420 042 €2 176 €426 €17 866 €---
2520 443 €1 902 €152 €18 541 €---
TOTAL407 106 €118 051 €68 056 €289 055 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 669 €+7 €+2 662 €
2+2 669 €+1 993 €+676 €
3+2 669 €+2 109 €+560 €
4+2 669 €+2 228 €+441 €
5+2 669 €+2 350 €+319 €
6+2 669 €+2 475 €+194 €
7+2 669 €+2 603 €+66 €
8+2 669 €+2 735 €-66 €
9+2 669 €+2 869 €-200 €
10+2 669 €+3 008 €-339 €
11+2 669 €+3 149 €-480 €
12+2 669 €+3 295 €-626 €
13+2 669 €+3 444 €-775 €
14+2 669 €+3 597 €-928 €
15+2 669 €+3 754 €-1 085 €
16+2 669 €+3 914 €-1 245 €
17+2 669 €+4 079 €-1 410 €
18+2 669 €+4 249 €-1 580 €
19+2 669 €+4 422 €-1 753 €
20+2 669 €+4 600 €-1 931 €
21+2 669 €+4 783 €-2 114 €
22+2 669 €+4 970 €-2 301 €
23+2 669 €+5 163 €-2 494 €
24+2 669 €+5 360 €-2 691 €
25+2 669 €+5 562 €-2 893 €
Total+66 725 €+86 716 €+-19 991 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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