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Vente Saint Affrique Appartement type 3

VilleSaint-Affrique (12)
Surface74m²
Coût Total104 460€
Loyer Annuel7 215€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Saint Affrique, centre ville, à vendre, appartement de type 3 mansardé en 4ème et dernier étage, 74 m2 habitables. Entrée sur salon séjour avec coin cuisine intégrée et semi-équipée, deux chambres, salle d'eau. Spacieux et lumineux.

  • https://hpimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.958003, 2.886664
Total : 104 460€
Prix d'acquisition : 92 500€
Travaux : 4 560€
Valeur du bien : 97 060€
Frais de notaire : 7 400€
Coût estimé : 7 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7215€/an
Fourchette totale : 485€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5821€ - 8942€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 267,32 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 782 €
Prix d'achat :92 500 €
Décote à l'achat :-1 282€ (-1.4%)
Marge achat-revente :-10 678€ (-11.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 749,74€
Coût de l'assurance :9 140,25€
Taxe foncière : 721,46€/an
Soit par mois : 60,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, car DPE est D.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et finitions si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et finitions si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et finitions si nécessaire dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à vérifier et rafraîchir si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo mais état à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 560 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, car DPE est D. Quantité: 0.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:960€
    Peinture murs: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse).
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse).
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse).
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture murs: 5 m² × 80€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique. Coefficient régional appliqué pour les travaux de peinture. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 215 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 154 €
Revenus locatifs : +7 215 €
Charges déductibles : -9 154 €
Résultat foncier Année 1 : -1 939 €(Déficit de 1 939 €)
Imputable sur revenu global : 1 939 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 594 €/an
Revenus locatifs : +7 215 €
Charges déductibles : -4 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 621 €/an
Prix d'achat du bien : 92 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125 €(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 215 €9 157 €3 510 €-1 942 €1 942 €--
27 359 €4 504 €3 417 €2 855 €---
37 506 €4 407 €3 320 €3 099 €---
47 656 €4 308 €3 220 €3 349 €---
57 809 €4 204 €3 117 €3 605 €---
67 966 €4 098 €3 011 €3 868 €---
78 125 €3 987 €2 900 €4 138 €---
88 287 €3 873 €2 786 €4 414 €---
98 453 €3 755 €2 668 €4 698 €---
108 622 €3 632 €2 545 €4 990 €---
118 795 €3 506 €2 419 €5 289 €---
128 971 €3 375 €2 288 €5 595 €---
139 150 €3 240 €2 153 €5 910 €---
149 333 €3 100 €2 013 €6 233 €---
159 520 €2 955 €1 868 €6 565 €---
169 710 €2 805 €1 718 €6 905 €---
179 904 €2 650 €1 563 €7 254 €---
1810 102 €2 489 €1 402 €7 613 €---
1910 304 €2 323 €1 236 €7 981 €---
2010 510 €2 152 €1 065 €8 359 €---
2110 721 €1 974 €887 €8 747 €---
2210 935 €1 790 €703 €9 145 €---
2311 154 €1 600 €513 €9 554 €---
2411 377 €1 403 €316 €9 973 €---
2511 604 €1 200 €113 €10 404 €---
TOTAL231 087 €82 487 €50 750 €148 601 €1 942 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 583 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 515 €-583 €+2 098 €
2+1 515 €+857 €+658 €
3+1 515 €+930 €+585 €
4+1 515 €+1 005 €+510 €
5+1 515 €+1 081 €+434 €
6+1 515 €+1 160 €+355 €
7+1 515 €+1 241 €+274 €
8+1 515 €+1 324 €+191 €
9+1 515 €+1 410 €+105 €
10+1 515 €+1 497 €+18 €
11+1 515 €+1 587 €-72 €
12+1 515 €+1 679 €-164 €
13+1 515 €+1 773 €-258 €
14+1 515 €+1 870 €-355 €
15+1 515 €+1 969 €-454 €
16+1 515 €+2 072 €-557 €
17+1 515 €+2 176 €-661 €
18+1 515 €+2 284 €-769 €
19+1 515 €+2 394 €-879 €
20+1 515 €+2 508 €-993 €
21+1 515 €+2 624 €-1 109 €
22+1 515 €+2 743 €-1 228 €
23+1 515 €+2 866 €-1 351 €
24+1 515 €+2 992 €-1 477 €
25+1 515 €+3 121 €-1 606 €
Total+37 875 €+44 580 €+-6 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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