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Maison - 5 pièce(s) - 300 m²

VilleAgen (47)
Surface300m²
Coût Total410 250€
Loyer Annuel34 084€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+408€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 325 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En exclusivité !! Proche Agen longére en pierre de 300 M2 juste rénovée avec gout sur 1000 m2 de terrain clos et garage. Cette maison est composée d'une superbe pièce de vie de 100 M2, cuisine ouverte, cellier, une suite parentale , buanderie, wc avec accés au jardin. A l'étage 4 chambres, salle de bain, wc, dressing et bureau. Tout juste rénovée avec des prestations de qualités, toiture neuve, chaudière à granule ..encore de belles surprises qu'il me tarde de vous faire découvrir. Ce bien authentique, qui allie l'ancien et le moderne. Allez je vous attend !

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Stephanie PRAYSSAS inscrite au RSAC d'AGEN n° 539 267 062 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Total : 410 250€
Prix d'acquisition : 325 000€
Travaux : 59 250€
Valeur du bien : 384 250€
Frais de notaire : 26 000€
Coût estimé : 26 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 2840€/mois
Loyer annuel estimé : 34084€/an
Fourchette totale : 2233€ - 3613€/mois
Fourchette annuelle : 26795€ - 43357€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 787,66 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :536 298 €
Prix d'achat :325 000 €
Décote à l'achat :-211 298€ (-39.4%)
Marge achat-revente :126 048€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :410 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 031,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :116,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 148,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :199 311,52€
Coût de l'assurance :34 871,25€
Taxe foncière : 3 408,41€/an
Soit par mois : 284,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 840,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 432,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :408,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes de la chaudière à granulés
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 250 €(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 000€
    Isolation toiture: 300 m² × 80€/m² = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Système de chauffage:15 000€
    Chaudière à granulés: 1 système × 15000€ = 15000€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant remplacement éléments sanitaires et carrelage partiel)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 150€/m² × 15 m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage, Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 840 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 084 €/an
Calcul : 2 840 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 410 250 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 395 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 824 €
Revenus locatifs : +34 084 €
Charges déductibles : -77 824 €
Résultat foncier Année 1 : -43 740 €(Déficit de 43 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 574 €/an
Revenus locatifs : +34 084 €
Charges déductibles : -18 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22340.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 325 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 211 250 €(65% de 325 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 682 €/an
Calcul : 211 250 € × 3,636% = 7 682 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 084 €77 838 €13 784 €-43 754 €21 400 €22 354 €22 354 €
234 766 €18 222 €13 418 €16 544 €--5 809 €
335 461 €17 843 €13 040 €17 618 €---
436 170 €17 451 €12 648 €18 719 €---
536 894 €17 046 €12 243 €19 848 €---
637 632 €16 627 €11 823 €21 005 €---
738 384 €16 193 €11 390 €22 191 €---
839 152 €15 744 €10 941 €23 408 €---
939 935 €15 280 €10 477 €24 655 €---
1040 734 €14 800 €9 997 €25 934 €---
1141 548 €14 303 €9 500 €27 245 €---
1242 379 €13 789 €8 986 €28 590 €---
1343 227 €13 257 €8 454 €29 969 €---
1444 091 €12 707 €7 904 €31 384 €---
1544 973 €12 138 €7 335 €32 835 €---
1645 873 €11 550 €6 746 €34 323 €---
1746 790 €10 940 €6 137 €35 850 €---
1847 726 €10 310 €5 507 €37 416 €---
1948 680 €9 658 €4 855 €39 022 €---
2049 654 €8 984 €4 181 €40 670 €---
2150 647 €8 286 €3 483 €42 361 €---
2251 660 €7 565 €2 761 €44 095 €---
2352 693 €6 818 €2 015 €45 875 €---
2453 747 €6 046 €1 242 €47 702 €---
2554 822 €5 246 €443 €49 576 €---
TOTAL1 091 724 €378 643 €199 312 €713 081 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 713 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 158 €-6 420 €+13 578 €
2+7 158 €0 €+7 158 €
3+7 158 €+3 543 €+3 615 €
4+7 158 €+5 616 €+1 542 €
5+7 158 €+5 954 €+1 204 €
6+7 158 €+6 301 €+857 €
7+7 158 €+6 657 €+501 €
8+7 158 €+7 022 €+136 €
9+7 158 €+7 396 €-238 €
10+7 158 €+7 780 €-622 €
11+7 158 €+8 174 €-1 016 €
12+7 158 €+8 577 €-1 419 €
13+7 158 €+8 991 €-1 833 €
14+7 158 €+9 415 €-2 257 €
15+7 158 €+9 851 €-2 693 €
16+7 158 €+10 297 €-3 139 €
17+7 158 €+10 755 €-3 597 €
18+7 158 €+11 225 €-4 067 €
19+7 158 €+11 707 €-4 549 €
20+7 158 €+12 201 €-5 043 €
21+7 158 €+12 708 €-5 550 €
22+7 158 €+13 229 €-6 071 €
23+7 158 €+13 763 €-6 605 €
24+7 158 €+14 310 €-7 152 €
25+7 158 €+14 873 €-7 715 €
Total+178 950 €+213 924 €+-34 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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