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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-d'Hères (38)
Surface62m²
Coût Total135 700€
Loyer Annuel8 452€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 854,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité

Agréable T4 en rez-de-chaussée surélevé situé dans une copropriété sécurisée fermée par portail électrique, au coeur d'un parc arboré calme et bien entretenu. L'appartement se compose de 3 chambres, d'un séjour avec cuisine ouverte équipée, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparés. Il bénéficie du double vitrage et de la climatisation. Le logement est propre, fonctionnel et habitable immédiatement sans travaux à prévoir. La copropriété a été ravalée et isolée, ce qui représente un vrai plus pour le confort et permet d'envisager les prochaines années sereinement, sans gros frais à prévoir.

Appartement idéal pour une famille couple ou bien un investissement locatif . Pour plus d'informations ou organiser une visite, merci de me contacter.

les charges 824 € /an taxe foncière 1292 € /an Copropriété de 235 lots - dont 203 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 824.00 euros.

Ville : Saint-Martin-d'Hères
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38400
Coordonnées : 45.165620, 5.754780
Total : 135 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 126 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8452€/an
Fourchette totale : 549€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 6586€ - 10846€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 931,03 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 724 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-4 724€ (-3.9%)
Marge achat-revente :-15 976€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 702,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 843,56€
Coût de l'assurance :10 177,50€
Taxe foncière : 1 292,00€/an
Soit par mois : 107,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 68,67€/mois
Soit par an : 824,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 704,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: pompe à chaleur ou chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes si nécessaire.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, vérification de la robinetterie).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 452 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 511 €
Revenus locatifs : +8 452 €
Charges déductibles : -18 511 €
Résultat foncier Année 1 : -10 059 €(Déficit de 10 059 €)
Imputable sur revenu global : 10 059 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 011 €/an
Revenus locatifs : +8 452 €
Charges déductibles : -7 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 441 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 452 €18 515 €4 492 €-10 063 €10 063 €--
28 621 €6 895 €4 372 €1 726 €---
38 794 €6 771 €4 248 €2 023 €---
48 969 €6 643 €4 119 €2 327 €---
59 149 €6 510 €3 987 €2 639 €---
69 332 €6 373 €3 849 €2 959 €---
79 518 €6 231 €3 708 €3 288 €---
89 709 €6 084 €3 561 €3 625 €---
99 903 €5 932 €3 409 €3 971 €---
1010 101 €5 775 €3 252 €4 326 €---
1110 303 €5 613 €3 090 €4 690 €---
1210 509 €5 445 €2 922 €5 064 €---
1310 719 €5 272 €2 749 €5 448 €---
1410 934 €5 092 €2 569 €5 841 €---
1511 152 €4 907 €2 384 €6 246 €---
1611 375 €4 715 €2 192 €6 660 €---
1711 603 €4 517 €1 994 €7 086 €---
1811 835 €4 312 €1 788 €7 523 €---
1912 072 €4 099 €1 576 €7 972 €---
2012 313 €3 880 €1 357 €8 433 €---
2112 559 €3 653 €1 130 €8 906 €---
2212 811 €3 419 €896 €9 392 €---
2313 067 €3 177 €654 €9 890 €---
2413 328 €2 926 €403 €10 402 €---
2513 595 €2 667 €144 €10 928 €---
TOTAL270 723 €139 421 €64 844 €131 302 €10 063 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 019 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 775 €-3 019 €+4 794 €
2+1 775 €+518 €+1 257 €
3+1 775 €+607 €+1 168 €
4+1 775 €+698 €+1 077 €
5+1 775 €+792 €+983 €
6+1 775 €+888 €+887 €
7+1 775 €+986 €+789 €
8+1 775 €+1 087 €+688 €
9+1 775 €+1 191 €+584 €
10+1 775 €+1 298 €+477 €
11+1 775 €+1 407 €+368 €
12+1 775 €+1 519 €+256 €
13+1 775 €+1 634 €+141 €
14+1 775 €+1 752 €+23 €
15+1 775 €+1 874 €-99 €
16+1 775 €+1 998 €-223 €
17+1 775 €+2 126 €-351 €
18+1 775 €+2 257 €-482 €
19+1 775 €+2 392 €-617 €
20+1 775 €+2 530 €-755 €
21+1 775 €+2 672 €-897 €
22+1 775 €+2 817 €-1 042 €
23+1 775 €+2 967 €-1 192 €
24+1 775 €+3 121 €-1 346 €
25+1 775 €+3 278 €-1 503 €
Total+44 375 €+39 391 €+4 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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