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Appartement 3 pièces 85 m²

VilleBéziers (34)
Surface85m²
Coût Total117 760€
Loyer Annuel9 568€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 964,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement - 85m² - Béziers

Votre agence 123webimmo vous présente : Situé au 2? étage d'un immeuble sans ascenseur, entre le Parc des Poètes et le boulevard Gambetta, cet appartement de 3 pièces de 85 m² offre un emplacement central et pratique. Il se compose de deux chambres, d'un séjour, d'une cuisine, d'une salle d'eau, un wc séparé et un dressing. Les + : Centre-ville 2 chambres Climatisation Faibles charges Lumineux Sans vis à vis Quelques travaux à prévoir, notamment cuisine, salle d'eau et électricité Un appartement à rénover selon vos envies, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.mations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : WI_c60460 Consommation énergétique : 118 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 3 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 5 Charges prévisionnelles annuelles : 500 €

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.342040, 3.215401
Total : 117 760€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 111 200€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9568€/an
Fourchette totale : 627€ - 1015€/mois
Fourchette annuelle : 7520€ - 12174€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :729 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 428 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-39 428€ (-32.5%)
Marge achat-revente :3 668€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :47,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 623,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 146,48€
Coût de l'assurance :14 131,20€
Taxe foncière : 956,83€/an
Soit par mois : 79,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 797,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié), mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique et mise aux normes pour l'ensemble de l'appartement
Raison: Travaux nécessaires pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Peinture et revêtement de sol: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant 30 m² × 50€/m² = 1500€, Électricité 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électrique: 1 tableau électrique = 1200€ (incluant mise à jour et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 568 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 760 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 046 €
Revenus locatifs : +9 568 €
Charges déductibles : -35 046 €
Résultat foncier Année 1 : -25 478 €(Déficit de 25 478 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 778 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 846 €/an
Revenus locatifs : +9 568 €
Charges déductibles : -5 846 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14778.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 568 €35 050 €3 828 €-25 482 €10 700 €14 782 €14 782 €
29 760 €5 747 €3 725 €4 013 €--10 769 €
39 955 €5 640 €3 618 €4 314 €--6 455 €
410 154 €5 530 €3 508 €4 624 €--1 831 €
510 357 €5 416 €3 394 €4 941 €---
610 564 €5 299 €3 277 €5 265 €---
710 775 €5 177 €3 155 €5 598 €---
810 991 €5 052 €3 029 €5 939 €---
911 211 €4 922 €2 900 €6 289 €---
1011 435 €4 788 €2 765 €6 647 €---
1111 664 €4 649 €2 627 €7 015 €---
1211 897 €4 506 €2 484 €7 391 €---
1312 135 €4 358 €2 336 €7 777 €---
1412 378 €4 205 €2 183 €8 173 €---
1512 625 €4 046 €2 024 €8 579 €---
1612 878 €3 883 €1 861 €8 995 €---
1713 135 €3 714 €1 692 €9 421 €---
1813 398 €3 540 €1 518 €9 858 €---
1913 666 €3 359 €1 337 €10 306 €---
2013 939 €3 173 €1 151 €10 766 €---
2114 218 €2 981 €958 €11 237 €---
2214 502 €2 782 €759 €11 721 €---
2314 792 €2 576 €554 €12 216 €---
2415 088 €2 363 €341 €12 725 €---
2515 390 €2 144 €122 €13 246 €---
TOTAL306 475 €134 898 €55 146 €171 577 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 009 €-3 210 €+5 219 €
2+2 009 €0 €+2 009 €
3+2 009 €0 €+2 009 €
4+2 009 €0 €+2 009 €
5+2 009 €+933 €+1 076 €
6+2 009 €+1 580 €+429 €
7+2 009 €+1 679 €+330 €
8+2 009 €+1 782 €+227 €
9+2 009 €+1 887 €+122 €
10+2 009 €+1 994 €+15 €
11+2 009 €+2 104 €-95 €
12+2 009 €+2 217 €-208 €
13+2 009 €+2 333 €-324 €
14+2 009 €+2 452 €-443 €
15+2 009 €+2 574 €-565 €
16+2 009 €+2 698 €-689 €
17+2 009 €+2 826 €-817 €
18+2 009 €+2 957 €-948 €
19+2 009 €+3 092 €-1 083 €
20+2 009 €+3 230 €-1 221 €
21+2 009 €+3 371 €-1 362 €
22+2 009 €+3 516 €-1 507 €
23+2 009 €+3 665 €-1 656 €
24+2 009 €+3 817 €-1 808 €
25+2 009 €+3 974 €-1 965 €
Total+50 225 €+51 473 €+-1 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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