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Maison 6 pièces 134 m²

VilleAmné (72)
Surface134m²
Coût Total167 280€
Loyer Annuel11 116€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 656,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cette agréable maison située à Amné, offrant un environnement calme et un cadre de vie confortable. D'une surface de 134 m², elle se compose de six pièces, dont quatre chambres, et conviendra parfaitement à une famille à la recherche d'espace.

Ce bien présente un fort potentiel d'aménagement et peut être divisé en plusieurs logements selon vos projets. Une dépendance attenante d'environ 100 m² vient compléter l'ensemble et permet d'augmenter significativement la surface habitable.

La maison bénéficie également d'une situation pratique, à proximité des transports en commun : l'arrêt de bus Route de Brains, desservi par la ligne 207, se trouve à seulement 4 minutes à pied, facilitant les déplacements quotidiens.

Proposée au prix attractif de 88 000 €, cette maison représente une belle opportunité à saisir. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien.

Logement à consommation énergétique excessive Référence annonce : TMAI140-949498 Date de réalisation du diagnostic : 15/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 550 € et 6 230 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Amné
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72540
Coordonnées : 48.038673, -0.056806
Total : 167 280€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 72 240€
Valeur du bien : 160 240€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11116€/an
Fourchette totale : 738€ - 1163€/mois
Fourchette annuelle : 8857€ - 13952€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,91 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :170 302 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-82 302€ (-48.3%)
Marge achat-revente :3 022€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :66,91€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 885,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 336,48€
Coût de l'assurance :20 073,60€
Taxe foncière : 1 111,63€/an
Soit par mois : 92,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 926,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (134 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 134 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 240 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 040€
    Isolation toiture/combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 116 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 280 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 112 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 587 €
Revenus locatifs : +11 116 €
Charges déductibles : -79 587 €
Résultat foncier Année 1 : -68 471 €(Déficit de 68 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 347 €/an
Revenus locatifs : +11 116 €
Charges déductibles : -7 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47070.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 116 €79 592 €5 438 €-68 476 €21 400 €47 076 €47 076 €
211 339 €7 206 €5 291 €4 133 €--42 943 €
311 565 €7 054 €5 140 €4 511 €--38 432 €
411 797 €6 898 €4 983 €4 899 €--33 533 €
512 033 €6 736 €4 822 €5 296 €--28 237 €
612 273 €6 569 €4 655 €5 704 €--22 533 €
712 519 €6 396 €4 482 €6 122 €--16 411 €
812 769 €6 218 €4 303 €6 551 €--9 859 €
913 024 €6 034 €4 119 €6 991 €--2 868 €
1013 285 €5 843 €3 928 €7 442 €---
1113 551 €5 646 €3 731 €7 905 €---
1213 822 €5 443 €3 528 €8 379 €---
1314 098 €5 232 €3 318 €8 866 €---
1414 380 €5 015 €3 100 €9 365 €---
1514 668 €4 790 €2 876 €9 877 €---
1614 961 €4 558 €2 644 €10 403 €---
1715 260 €4 318 €2 404 €10 942 €---
1815 565 €4 070 €2 156 €11 495 €---
1915 877 €3 814 €1 900 €12 062 €---
2016 194 €3 550 €1 635 €12 645 €---
2116 518 €3 276 €1 361 €13 242 €---
2216 849 €2 993 €1 079 €13 855 €---
2317 186 €2 701 €787 €14 484 €---
2417 529 €2 399 €485 €15 130 €---
2517 880 €2 087 €173 €15 792 €---
TOTAL356 058 €198 441 €78 336 €157 617 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 617 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 334 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 334 €-6 420 €+8 754 €
2+2 334 €0 €+2 334 €
3+2 334 €0 €+2 334 €
4+2 334 €0 €+2 334 €
5+2 334 €0 €+2 334 €
6+2 334 €0 €+2 334 €
7+2 334 €0 €+2 334 €
8+2 334 €0 €+2 334 €
9+2 334 €0 €+2 334 €
10+2 334 €+1 372 €+962 €
11+2 334 €+2 371 €-37 €
12+2 334 €+2 514 €-180 €
13+2 334 €+2 660 €-326 €
14+2 334 €+2 810 €-476 €
15+2 334 €+2 963 €-629 €
16+2 334 €+3 121 €-787 €
17+2 334 €+3 283 €-949 €
18+2 334 €+3 449 €-1 115 €
19+2 334 €+3 619 €-1 285 €
20+2 334 €+3 793 €-1 459 €
21+2 334 €+3 973 €-1 639 €
22+2 334 €+4 157 €-1 823 €
23+2 334 €+4 345 €-2 011 €
24+2 334 €+4 539 €-2 205 €
25+2 334 €+4 738 €-2 404 €
Total+58 350 €+47 285 €+11 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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