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Appartement 5 pièces 96 m²

VilleCergy (95)
Surface96m²
Coût Total258 423€
Loyer Annuel19 068€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-347€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 281 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 2 075,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces principales

Découvrez ce bel appartement 5 piéces idéal pour votre famille: 3 chambres, un séjour double avec balcon et vue dégagée, une grande cuisine avec coin repas, et un box en s/sol. Situé à proximité de la gare et des commerces, dans une résidence calme et bien entretenue. Ne manquez pas cette opportunité ! Honoraires à charge acquéreur : 5.44% Référence annonce : 69-5285 Date de réalisation du diagnostic : 25/05/2026 Prix hors honoraires : 189 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 4892 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 400 € et 3 280 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95800
Coordonnées : 49.045560, 2.026826
Total : 258 423€
Prix d'acquisition : 199 281€
Travaux : 43 200€
Valeur du bien : 242 481€
Frais de notaire : 15 942€
Coût estimé : 15 942€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1589€/mois
Loyer annuel estimé : 19068€/an
Fourchette totale : 1326€ - 1904€/mois
Fourchette annuelle : 15912€ - 22850€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 143,82 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 807 €
Prix d'achat :199 281 €
Décote à l'achat :-102 526€ (-34.0%)
Marge achat-revente :43 384€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 423€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 293,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :75,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 369,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 694,93€
Coût de l'assurance :22 612,01€
Taxe foncière : 1 906,81€/an
Soit par mois : 158,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 407,67€/mois
Soit par an : 4 892,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 589,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 935,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-346,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec remplacement de certains éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs avec peinture dans le salon
Quantité: 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€ = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 40 m² × 40€ = 1600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 068 €/an
Calcul : 1 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 423 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 904 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 907 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 892 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 835 €
Revenus locatifs : +19 068 €
Charges déductibles : -59 835 €
Résultat foncier Année 1 : -40 767 €(Déficit de 40 767 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 635 €/an
Revenus locatifs : +19 068 €
Charges déductibles : -16 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19366.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 281 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 533 €(65% de 199 281 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 710 €/an
Calcul : 129 533 € × 3,636% = 4 710 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 068 €59 843 €8 940 €-40 775 €21 400 €19 375 €19 375 €
219 449 €16 409 €8 706 €3 040 €--16 335 €
319 838 €16 166 €8 463 €3 672 €--12 663 €
420 235 €15 915 €8 212 €4 320 €--8 343 €
520 640 €15 655 €7 952 €4 985 €--3 358 €
621 053 €15 386 €7 683 €5 667 €---
721 474 €15 107 €7 404 €6 367 €---
821 903 €14 818 €7 115 €7 085 €---
922 341 €14 519 €6 816 €7 822 €---
1022 788 €14 209 €6 506 €8 579 €---
1123 244 €13 888 €6 185 €9 355 €---
1223 709 €13 556 €5 853 €10 153 €---
1324 183 €13 212 €5 509 €10 971 €---
1424 667 €12 856 €5 153 €11 811 €---
1525 160 €12 487 €4 784 €12 673 €---
1625 663 €12 105 €4 402 €13 558 €---
1726 176 €11 709 €4 006 €14 467 €---
1826 700 €11 300 €3 596 €15 400 €---
1927 234 €10 876 €3 172 €16 358 €---
2027 779 €10 436 €2 733 €17 342 €---
2128 334 €9 981 €2 278 €18 353 €---
2228 901 €9 510 €1 807 €19 391 €---
2329 479 €9 022 €1 319 €20 457 €---
2430 068 €8 517 €814 €21 552 €---
2530 670 €7 994 €290 €22 676 €---
TOTAL610 757 €365 478 €129 695 €245 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 004 €-6 420 €+10 424 €
2+4 004 €0 €+4 004 €
3+4 004 €0 €+4 004 €
4+4 004 €0 €+4 004 €
5+4 004 €0 €+4 004 €
6+4 004 €+693 €+3 311 €
7+4 004 €+1 910 €+2 094 €
8+4 004 €+2 126 €+1 878 €
9+4 004 €+2 347 €+1 657 €
10+4 004 €+2 574 €+1 430 €
11+4 004 €+2 807 €+1 197 €
12+4 004 €+3 046 €+958 €
13+4 004 €+3 291 €+713 €
14+4 004 €+3 543 €+461 €
15+4 004 €+3 802 €+202 €
16+4 004 €+4 067 €-63 €
17+4 004 €+4 340 €-336 €
18+4 004 €+4 620 €-616 €
19+4 004 €+4 908 €-904 €
20+4 004 €+5 203 €-1 199 €
21+4 004 €+5 506 €-1 502 €
22+4 004 €+5 817 €-1 813 €
23+4 004 €+6 137 €-2 133 €
24+4 004 €+6 465 €-2 461 €
25+4 004 €+6 803 €-2 799 €
Total+100 100 €+73 584 €+26 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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