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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface65.7m²
Coût Total107 880€
Loyer Annuel9 414€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 65.7 m²
Prix au m² : 928,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Votre conseiller immobilier, Stéphane CHAPAS joignable au o6 33 o1 9o 55, vous invite à venir visiter ce T3 de 65,68 m² (loi Carrez) situé Place Lionel Terray. Au 1er étage avec ascenseur, offrant une belle opportunité en résidence principale ou investissement locatif. L'appartement se compose d'une entrée/dégagement, d'un séjour de 26,06 m² avec accès à un balcon de 8,04 m², d'une cuisine de 9,44 m², de deux chambres (10,13 m² et 12,37 m²), d'une salle de bains de 3,68 m² et de WC séparés de 1,06 m². Une cave privative de 3,89 m² en sous-sol complète ce bien.

Confort : chauffage et eau chaude collectifs. Copropriété : résidence calme avec ascenseur. Diagnostics : DPE F/D.

CE QUE NOUS AIMONS : • Balcon agréable de plus de 8 m² • Cave privative • 2 chambres fonctionnelles • Séjour spacieux • Bien libre à la vente, prêt à habiter ou à louer • Secteur central à Grenoble

Contact : Stéphane CHAPAS – o6 33 o1 9o 55 Disponible pour organiser une visite ou vous transmettre plus d'informations.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.163473, 5.726008
Total : 107 880€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 103 000€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.7m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9414€/an
Fourchette totale : 611€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7336€ - 12081€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 809,52 €/m²
Basé sur :413 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 885 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-57 885€ (-48.7%)
Marge achat-revente :11 005€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 141,81€
Coût de l'assurance :9 439,50€
Taxe foncière : 941,38€/an
Soit par mois : 78,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une chaudière à gaz à condensation, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 65.7 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65.7 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 22.5 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, amélioration de l'éclairage et des prises électriques.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres × 2250€ = 4500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Auvergne-Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 414 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 880 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 047 €
Revenus locatifs : +9 414 €
Charges déductibles : -47 047 €
Résultat foncier Année 1 : -37 634 €(Déficit de 37 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 047 €/an
Revenus locatifs : +9 414 €
Charges déductibles : -5 047 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16233.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 414 €47 051 €3 732 €-37 637 €21 400 €16 237 €16 237 €
29 602 €4 953 €3 634 €4 649 €--11 588 €
39 794 €4 852 €3 533 €4 942 €--6 646 €
49 990 €4 747 €3 428 €5 243 €--1 403 €
510 190 €4 638 €3 320 €5 551 €---
610 394 €4 526 €3 207 €5 868 €---
710 601 €4 410 €3 091 €6 192 €---
810 813 €4 289 €2 970 €6 524 €---
911 030 €4 164 €2 845 €6 866 €---
1011 250 €4 035 €2 716 €7 215 €---
1111 475 €3 901 €2 582 €7 574 €---
1211 705 €3 762 €2 443 €7 943 €---
1311 939 €3 619 €2 300 €8 320 €---
1412 178 €3 470 €2 151 €8 708 €---
1512 421 €3 316 €1 997 €9 105 €---
1612 670 €3 156 €1 838 €9 513 €---
1712 923 €2 991 €1 672 €9 932 €---
1813 182 €2 820 €1 501 €10 361 €---
1913 445 €2 643 €1 324 €10 802 €---
2013 714 €2 460 €1 141 €11 254 €---
2113 988 €2 270 €951 €11 719 €---
2214 268 €2 073 €754 €12 195 €---
2314 554 €1 870 €551 €12 684 €---
2414 845 €1 659 €340 €13 186 €---
2515 141 €1 440 €121 €13 701 €---
TOTAL301 526 €129 116 €54 142 €172 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 977 €-6 420 €+8 397 €
2+1 977 €0 €+1 977 €
3+1 977 €0 €+1 977 €
4+1 977 €0 €+1 977 €
5+1 977 €+1 244 €+733 €
6+1 977 €+1 760 €+217 €
7+1 977 €+1 858 €+119 €
8+1 977 €+1 957 €+20 €
9+1 977 €+2 060 €-83 €
10+1 977 €+2 165 €-188 €
11+1 977 €+2 272 €-295 €
12+1 977 €+2 383 €-406 €
13+1 977 €+2 496 €-519 €
14+1 977 €+2 612 €-635 €
15+1 977 €+2 732 €-755 €
16+1 977 €+2 854 €-877 €
17+1 977 €+2 980 €-1 003 €
18+1 977 €+3 108 €-1 131 €
19+1 977 €+3 241 €-1 264 €
20+1 977 €+3 376 €-1 399 €
21+1 977 €+3 516 €-1 539 €
22+1 977 €+3 658 €-1 681 €
23+1 977 €+3 805 €-1 828 €
24+1 977 €+3 956 €-1 979 €
25+1 977 €+4 110 €-2 133 €
Total+49 425 €+51 723 €+-2 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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