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Maison 6 pièces 93 m²

VilleDournazac (87)
Surface93m²
Coût Total153 402€
Loyer Annuel7 989€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 280 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 056,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 6 pièces principales

Venez découvrir ce pavillon de plain pied situé au calme avec sa toiture style périgourdine a remettre au gôut du jour, situé à deux pas des commerces de proximité Séjour de 30m², cuisine avec accès sur le jardin, deux chambres, un bureau, grenier aménageable, sur une parcelle de 1000m². Honoraires à charge acquéreur : 9.2% Référence annonce : 236-7729N Date de réalisation du diagnostic : 12/02/2026 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 543 € et 3 441 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Dournazac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.622360, 0.883940
Total : 153 402€
Prix d'acquisition : 98 280€
Travaux : 47 260€
Valeur du bien : 145 540€
Frais de notaire : 7 862€
Coût estimé : 7 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7989€/an
Fourchette totale : 504€ - 880€/mois
Fourchette annuelle : 6047€ - 10554€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 000 €
Prix d'achat :98 280 €
Décote à l'achat :+5 280€ (+5.7%)
Marge achat-revente :-60 402€ (-65.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 402€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 794,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 302,37€
Coût de l'assurance :11 505,15€
Taxe foncière : 798,88€/an
Soit par mois : 66,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 260 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dournazac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 989 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 402 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 592 €
Revenus locatifs : +7 989 €
Charges déductibles : -53 592 €
Résultat foncier Année 1 : -45 603 €(Déficit de 45 603 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 203 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 332 €/an
Revenus locatifs : +7 989 €
Charges déductibles : -6 332 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24203.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 882 €(65% de 98 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 323 €/an
Calcul : 63 882 € × 3,636% = 2 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 989 €53 597 €5 078 €-45 608 €21 400 €24 208 €24 208 €
28 149 €6 201 €4 942 €1 947 €--22 261 €
38 312 €6 061 €4 802 €2 250 €--20 011 €
48 478 €5 916 €4 657 €2 562 €--17 449 €
58 647 €5 766 €4 507 €2 881 €--14 568 €
68 820 €5 611 €4 352 €3 210 €--11 358 €
78 997 €5 450 €4 191 €3 546 €--7 812 €
89 177 €5 284 €4 025 €3 892 €--3 919 €
99 360 €5 113 €3 854 €4 247 €---
109 547 €4 935 €3 676 €4 612 €---
119 738 €4 752 €3 493 €4 986 €---
129 933 €4 562 €3 303 €5 371 €---
1310 132 €4 366 €3 107 €5 766 €---
1410 334 €4 163 €2 904 €6 171 €---
1510 541 €3 954 €2 695 €6 587 €---
1610 752 €3 737 €2 478 €7 015 €---
1710 967 €3 513 €2 254 €7 454 €---
1811 186 €3 281 €2 022 €7 905 €---
1911 410 €3 041 €1 782 €8 369 €---
2011 638 €2 793 €1 534 €8 845 €---
2111 871 €2 537 €1 278 €9 334 €---
2212 108 €2 272 €1 013 €9 836 €---
2312 350 €1 998 €739 €10 353 €---
2412 597 €1 715 €455 €10 883 €---
2512 849 €1 422 €162 €11 428 €---
TOTAL255 883 €152 039 €73 302 €103 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 678 €-6 420 €+8 098 €
2+1 678 €0 €+1 678 €
3+1 678 €0 €+1 678 €
4+1 678 €0 €+1 678 €
5+1 678 €0 €+1 678 €
6+1 678 €0 €+1 678 €
7+1 678 €0 €+1 678 €
8+1 678 €0 €+1 678 €
9+1 678 €+98 €+1 580 €
10+1 678 €+1 384 €+294 €
11+1 678 €+1 496 €+182 €
12+1 678 €+1 611 €+67 €
13+1 678 €+1 730 €-52 €
14+1 678 €+1 851 €-173 €
15+1 678 €+1 976 €-298 €
16+1 678 €+2 104 €-426 €
17+1 678 €+2 236 €-558 €
18+1 678 €+2 372 €-694 €
19+1 678 €+2 511 €-833 €
20+1 678 €+2 653 €-975 €
21+1 678 €+2 800 €-1 122 €
22+1 678 €+2 951 €-1 273 €
23+1 678 €+3 106 €-1 428 €
24+1 678 €+3 265 €-1 587 €
25+1 678 €+3 428 €-1 750 €
Total+41 950 €+31 153 €+10 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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