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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleNancy (54)
Surface64m²
Coût Total147 492€
Loyer Annuel8 279€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 717,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m²

T3 : entrée/dégagement, cuisine équipée, séjour, 2 chambres, S.D.B. avec fenêtre, cave et grenier. Double vitrage. Charges de copropriété mensuelles : 122 € (chauffage collectif inclus avec répartiteurs) et 24 € de fonds de travaux (Loi ALUR). Avenue Général MANGIN à Nancy, avec toutes les commodités à proximité (Bus, commerces, écoles, ...). Accès facile vers Brabois et les FACS de sciences, sport, médecine, ARTEM, ... Secteur idéal pour un investissement locatif. Au rez-de-chaussée surélevé d'une copropriété de 16 appartements sur 2 entrées. Libre le 1er octobre 2026. Informations complémentaires et demande de visite au o6 6S 44 62 S6. Prix de vente honoraires d'agence inclus à la charge du vendeur. Il est possible d'acheter un 2ème appartement T3 au 1er étage à 119 900 €.

Votre conseiller Réseau ImmoForfait : João MACHADO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 802 070 409 RSAC Nancy RCP ALLIANZ 59 661 778

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/06/2023

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 199.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 310 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.677666, 6.163490
Total : 147 492€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 138 700€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8279€/an
Fourchette totale : 545€ - 874€/mois
Fourchette annuelle : 6534€ - 10491€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 151,92 €/m²
Basé sur :523 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 723 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :-27 823€ (-20.2%)
Marge achat-revente :-9 769€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 759,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 304,23€
Coût de l'assurance :11 061,90€
Taxe foncière : 827,95€/an
Soit par mois : 69,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 146,00€/mois
Soit par an : 1 752,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-284,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Revêtement de sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 279 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 492 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 752 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 627 €
Revenus locatifs : +8 279 €
Charges déductibles : -36 627 €
Résultat foncier Année 1 : -28 347 €(Déficit de 28 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 827 €/an
Revenus locatifs : +8 279 €
Charges déductibles : -7 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6947.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 279 €36 632 €4 809 €-28 352 €21 400 €6 952 €6 952 €
28 445 €7 702 €4 680 €743 €--6 209 €
38 614 €7 568 €4 546 €1 046 €--5 164 €
48 786 €7 430 €4 408 €1 356 €--3 808 €
58 962 €7 287 €4 265 €1 675 €--2 133 €
69 141 €7 140 €4 117 €2 002 €--131 €
79 324 €6 987 €3 965 €2 337 €---
89 511 €6 829 €3 807 €2 681 €---
99 701 €6 666 €3 644 €3 034 €---
109 895 €6 498 €3 476 €3 397 €---
1110 093 €6 324 €3 301 €3 769 €---
1210 295 €6 144 €3 121 €4 151 €---
1310 500 €5 958 €2 936 €4 542 €---
1410 710 €5 766 €2 743 €4 945 €---
1510 925 €5 567 €2 545 €5 357 €---
1611 143 €5 362 €2 339 €5 781 €---
1711 366 €5 150 €2 127 €6 216 €---
1811 593 €4 930 €1 908 €6 663 €---
1911 825 €4 704 €1 681 €7 121 €---
2012 062 €4 470 €1 447 €7 592 €---
2112 303 €4 228 €1 205 €8 075 €---
2212 549 €3 977 €955 €8 572 €---
2312 800 €3 719 €696 €9 081 €---
2413 056 €3 452 €429 €9 604 €---
2513 317 €3 175 €153 €10 142 €---
TOTAL265 195 €173 665 €69 304 €91 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-6 420 €+8 159 €
2+1 739 €0 €+1 739 €
3+1 739 €0 €+1 739 €
4+1 739 €0 €+1 739 €
5+1 739 €0 €+1 739 €
6+1 739 €0 €+1 739 €
7+1 739 €+662 €+1 077 €
8+1 739 €+804 €+935 €
9+1 739 €+910 €+829 €
10+1 739 €+1 019 €+720 €
11+1 739 €+1 131 €+608 €
12+1 739 €+1 245 €+494 €
13+1 739 €+1 363 €+376 €
14+1 739 €+1 483 €+256 €
15+1 739 €+1 607 €+132 €
16+1 739 €+1 734 €+5 €
17+1 739 €+1 865 €-126 €
18+1 739 €+1 999 €-260 €
19+1 739 €+2 136 €-397 €
20+1 739 €+2 278 €-539 €
21+1 739 €+2 423 €-684 €
22+1 739 €+2 571 €-832 €
23+1 739 €+2 724 €-985 €
24+1 739 €+2 881 €-1 142 €
25+1 739 €+3 042 €-1 303 €
Total+43 475 €+27 459 €+16 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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