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Achat : Maison Perceneige (89260)

Bien expiré
VillePerceneige (89)
Surface90m²
Coût Total102 960€
Loyer Annuel8 153€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 633,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1000 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur à restaurer

En Exclusivite, je vous propose sur la commune de Perceneige, cette batisse type longère, se composant de 5 pièces.

Cette habitation demande des travaux de rénovation, mais présente un très fort potentiel. Au Rdc, cuisine séparée, un salon et un séjour ainsi qu'une salle d'eau avec WC. L'étage, 2 chambres lumineuses, desservies par une pièce palière, qui fera office de coin détente, salle de jeux, bureau...

Vous pourrez profiter des dépendances, pour le stockage de vos outils, aménager votre coin atelier....

Coté extérieur, un grand terrain de plus de 1000m², idéal pour profiter des belles journées ensoleillées, mais aussi y créer votre potager, et laisser de la place à vos enfants.

Rénovation nécessaire : Énergétique, mais aussi électricité, ouvrants, et toiture.

Commerces de première nécessité à Trainel, à moins de 10mn en voiture. Gare : Nogent Sur Seine à 20mn

Investisseurs, ne ratez pas cette propriété, appelez moi, et visitons!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial.

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Ville : Perceneige
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89260
Coordonnées : 48.288440, 3.413150
Total : 102 960€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 98 400€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8153€/an
Fourchette totale : 524€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6284€ - 10579€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 198,92€
Coût de l'assurance :9 009,00€
Taxe foncière : 815,30€/an
Soit par mois : 67,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réfection plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la salle d'eau et cuisine
Quantité: 1 installation complète
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour sécurité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 90 m² × 130€/m² = 11700€, Main d'œuvre: 1300€
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité:400€
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Ajout de prises: 10 prises × 100€/prise = 1000€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie:2 000€
    Réfection plomberie complète: 1 installation complète = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 153 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 981 €
Revenus locatifs : +8 153 €
Charges déductibles : -45 981 €
Résultat foncier Année 1 : -37 828 €(Déficit de 37 828 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 428 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 581 €/an
Revenus locatifs : +8 153 €
Charges déductibles : -4 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16427.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 153 €45 984 €3 408 €-37 831 €21 400 €16 431 €16 431 €
28 316 €4 493 €3 317 €3 823 €--12 608 €
38 482 €4 399 €3 223 €4 084 €--8 524 €
48 652 €4 301 €3 126 €4 351 €--4 173 €
58 825 €4 201 €3 025 €4 625 €---
69 002 €4 096 €2 921 €4 905 €---
79 182 €3 989 €2 813 €5 193 €---
89 365 €3 877 €2 702 €5 488 €---
99 553 €3 762 €2 586 €5 790 €---
109 744 €3 643 €2 467 €6 100 €---
119 938 €3 520 €2 344 €6 418 €---
1210 137 €3 393 €2 217 €6 745 €---
1310 340 €3 261 €2 085 €7 079 €---
1410 547 €3 125 €1 949 €7 422 €---
1510 758 €2 984 €1 809 €7 774 €---
1610 973 €2 839 €1 663 €8 134 €---
1711 192 €2 688 €1 513 €8 504 €---
1811 416 €2 533 €1 357 €8 884 €---
1911 644 €2 372 €1 196 €9 273 €---
2011 877 €2 205 €1 030 €9 672 €---
2112 115 €2 033 €858 €10 082 €---
2212 357 €1 855 €680 €10 502 €---
2312 604 €1 672 €496 €10 933 €---
2412 856 €1 481 €306 €11 375 €---
2513 114 €1 285 €109 €11 829 €---
TOTAL261 143 €119 990 €49 199 €141 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712 €-6 420 €+8 132 €
2+1 712 €0 €+1 712 €
3+1 712 €0 €+1 712 €
4+1 712 €0 €+1 712 €
5+1 712 €+135 €+1 577 €
6+1 712 €+1 472 €+240 €
7+1 712 €+1 558 €+154 €
8+1 712 €+1 646 €+66 €
9+1 712 €+1 737 €-25 €
10+1 712 €+1 830 €-118 €
11+1 712 €+1 926 €-214 €
12+1 712 €+2 023 €-311 €
13+1 712 €+2 124 €-412 €
14+1 712 €+2 227 €-515 €
15+1 712 €+2 332 €-620 €
16+1 712 €+2 440 €-728 €
17+1 712 €+2 551 €-839 €
18+1 712 €+2 665 €-953 €
19+1 712 €+2 782 €-1 070 €
20+1 712 €+2 902 €-1 190 €
21+1 712 €+3 024 €-1 312 €
22+1 712 €+3 151 €-1 439 €
23+1 712 €+3 280 €-1 568 €
24+1 712 €+3 413 €-1 701 €
25+1 712 €+3 549 €-1 837 €
Total+42 800 €+42 346 €+454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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