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Achat : Maison Viroflay (78220)

Bien expiré
VilleViroflay (78)
Surface102m²
Coût Total243 872€
Loyer Annuel26 686€
Rentabilité10.94%
Cashflow/mois+725€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 714,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 102 m², 5 pièces, 4 chambres, Terrasse, 1 balcon, 1899 m² de terrain, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Une maison d'habitation individuelle se composant : Au rez-de-chaussée surélevé : une entrée, une cuisine, un Wc, une salle de bains, un couloir avec placard desservant un bureau, une chambre avec placard/dressing, un salon-séjour avec cheminée fonctionnelle, ...

Ville : Viroflay
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78220
Coordonnées : 49.149460, 5.369890
Total : 243 872€
Prix d'acquisition : 174 900€
Travaux : 54 980€
Valeur du bien : 229 880€
Frais de notaire : 13 992€
Coût estimé : 13 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 21.80€/m²/mois
Fourchette : 15.32€ - 31.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2224€/mois
Loyer annuel estimé : 26686€/an
Fourchette totale : 1562€ - 3165€/mois
Fourchette annuelle : 18747€ - 37986€/an
Rentabilité brute :10.94%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 15.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 872€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 205,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :71,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 276,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 700,61€
Coût de l'assurance :21 338,80€
Taxe foncière : 2 668,55€/an
Soit par mois : 222,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 223,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :725,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 980 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 080€
    Isolation combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9500€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€ (baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité incluse)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (revêtement sol, peinture, électricité incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (peinture incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 686 €/an
Calcul : 2 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 872 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 640 €
Revenus locatifs : +26 686 €
Charges déductibles : -66 640 €
Résultat foncier Année 1 : -39 954 €(Déficit de 39 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 660 €/an
Revenus locatifs : +26 686 €
Charges déductibles : -11 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18554.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 685 €(65% de 174 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 134 €/an
Calcul : 113 685 € × 3,636% = 4 134 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 686 €66 648 €8 146 €-39 962 €21 400 €18 562 €18 562 €
227 219 €11 451 €7 929 €15 768 €--2 794 €
327 764 €11 227 €7 704 €16 537 €---
428 319 €10 995 €7 472 €17 324 €---
528 885 €10 755 €7 232 €18 131 €---
629 463 €10 506 €6 984 €18 957 €---
730 052 €10 250 €6 728 €19 803 €---
830 653 €9 984 €6 462 €20 669 €---
931 266 €9 709 €6 187 €21 557 €---
1031 892 €9 425 €5 903 €22 466 €---
1132 530 €9 131 €5 609 €23 398 €---
1233 180 €8 828 €5 305 €24 353 €---
1333 844 €8 513 €4 991 €25 331 €---
1434 521 €8 188 €4 666 €26 333 €---
1535 211 €7 852 €4 330 €27 359 €---
1635 915 €7 504 €3 982 €28 411 €---
1736 634 €7 144 €3 622 €29 489 €---
1837 366 €6 772 €3 250 €30 594 €---
1938 113 €6 387 €2 865 €31 727 €---
2038 876 €5 989 €2 467 €32 887 €---
2139 653 €5 577 €2 055 €34 076 €---
2240 446 €5 151 €1 629 €35 295 €---
2341 255 €4 710 €1 188 €36 545 €---
2442 080 €4 255 €733 €37 826 €---
2542 922 €3 783 €261 €39 139 €---
TOTAL854 745 €260 733 €117 701 €594 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 594 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 604 €-6 420 €+12 024 €
2+5 604 €0 €+5 604 €
3+5 604 €+4 123 €+1 481 €
4+5 604 €+5 197 €+407 €
5+5 604 €+5 439 €+165 €
6+5 604 €+5 687 €-83 €
7+5 604 €+5 941 €-337 €
8+5 604 €+6 201 €-597 €
9+5 604 €+6 467 €-863 €
10+5 604 €+6 740 €-1 136 €
11+5 604 €+7 019 €-1 415 €
12+5 604 €+7 306 €-1 702 €
13+5 604 €+7 599 €-1 995 €
14+5 604 €+7 900 €-2 296 €
15+5 604 €+8 208 €-2 604 €
16+5 604 €+8 523 €-2 919 €
17+5 604 €+8 847 €-3 243 €
18+5 604 €+9 178 €-3 574 €
19+5 604 €+9 518 €-3 914 €
20+5 604 €+9 866 €-4 262 €
21+5 604 €+10 223 €-4 619 €
22+5 604 €+10 589 €-4 985 €
23+5 604 €+10 963 €-5 359 €
24+5 604 €+11 348 €-5 744 €
25+5 604 €+11 742 €-6 138 €
Total+140 100 €+178 204 €+-38 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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