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Appartement - 4 pièce(s) - 92 m²

Bien expiré
VilleMoret-sur-Loing (77)
Surface92m²
Coût Total176 860€
Loyer Annuel14 926€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 304,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MORET SUR LOING - Situé au1er étage, cet appartement de 4 pièces offre une belle surface habitable. Il comprend une entrée, un couloir, trois chambres, une cuisine/salle à manger, une salle d'eau et des WC. Un vaste garage et une cave complètent ce bien. À proximité, vous trouverez plusieurs établissements scolaires, dont un collège et des écoles primaires et maternelles, à quelques minutes à pied. Les transports en commun sont également facilement accessibles, avec des arrêts de bus à seulement 6 minutes à pied. Ce bien attend votre visite pour vous révéler tout son potentiel. Prix : 120000.0 euros, Net vendeur : 111000.0 euros , Honoraires charge acquéreur : 8.11 %TTC. Copropriété : Nb de lots : 16 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1590.0 € et 2210.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 63

Ville : Moret-sur-Loing
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77250
Total : 176 860€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 47 260€
Valeur du bien : 167 260€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 13.52€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 16.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1244€/mois
Loyer annuel estimé : 14926€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1481€/mois
Fourchette annuelle : 12539€ - 17769€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 925,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 358,43€
Coût de l'assurance :15 475,25€
Taxe foncière : 1 492,65€/an
Soit par mois : 124,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 243,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Non trouvé • Confiance : Faible
Année de construction non spécifiée, consommation énergétique estimée entre 1590€ et 2210€ sans indication de kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et de l'électroménager, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 260 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Moret-sur-Loing (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 926 €/an
Calcul : 1 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 860 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 493 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 274 €
Revenus locatifs : +14 926 €
Charges déductibles : -55 274 €
Résultat foncier Année 1 : -40 348 €(Déficit de 40 348 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 948 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 014 €/an
Revenus locatifs : +14 926 €
Charges déductibles : -8 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18947.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 926 €55 280 €5 907 €-40 354 €21 400 €18 954 €18 954 €
215 225 €7 863 €5 750 €7 362 €--11 591 €
315 530 €7 700 €5 587 €7 829 €--3 762 €
415 840 €7 532 €5 419 €8 308 €---
516 157 €7 358 €5 245 €8 799 €---
616 480 €7 178 €5 065 €9 302 €---
716 810 €6 992 €4 879 €9 818 €---
817 146 €6 799 €4 686 €10 347 €---
917 489 €6 600 €4 487 €10 889 €---
1017 839 €6 394 €4 281 €11 445 €---
1118 195 €6 181 €4 068 €12 015 €---
1218 559 €5 960 €3 848 €12 599 €---
1318 930 €5 732 €3 620 €13 198 €---
1419 309 €5 496 €3 384 €13 813 €---
1519 695 €5 253 €3 140 €14 443 €---
1620 089 €5 000 €2 888 €15 089 €---
1720 491 €4 739 €2 627 €15 751 €---
1820 901 €4 469 €2 357 €16 431 €---
1921 319 €4 190 €2 078 €17 128 €---
2021 745 €3 902 €1 789 €17 843 €---
2122 180 €3 603 €1 490 €18 577 €---
2222 624 €3 294 €1 181 €19 330 €---
2323 076 €2 974 €862 €20 102 €---
2423 538 €2 644 €531 €20 894 €---
2524 008 €2 302 €190 €21 706 €---
TOTAL478 099 €185 435 €85 358 €292 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 135 €-6 420 €+9 555 €
2+3 135 €0 €+3 135 €
3+3 135 €0 €+3 135 €
4+3 135 €+1 364 €+1 771 €
5+3 135 €+2 640 €+495 €
6+3 135 €+2 791 €+344 €
7+3 135 €+2 945 €+190 €
8+3 135 €+3 104 €+31 €
9+3 135 €+3 267 €-132 €
10+3 135 €+3 433 €-298 €
11+3 135 €+3 604 €-469 €
12+3 135 €+3 780 €-645 €
13+3 135 €+3 959 €-824 €
14+3 135 €+4 144 €-1 009 €
15+3 135 €+4 333 €-1 198 €
16+3 135 €+4 527 €-1 392 €
17+3 135 €+4 725 €-1 590 €
18+3 135 €+4 929 €-1 794 €
19+3 135 €+5 139 €-2 004 €
20+3 135 €+5 353 €-2 218 €
21+3 135 €+5 573 €-2 438 €
22+3 135 €+5 799 €-2 664 €
23+3 135 €+6 030 €-2 895 €
24+3 135 €+6 268 €-3 133 €
25+3 135 €+6 512 €-3 377 €
Total+78 375 €+87 799 €+-9 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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