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Maison 6 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleHennebont (56)
Surface128m²
Coût Total218 158€
Loyer Annuel16 705€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 350 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 229,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

--OFFRE ACCEPTEE --

Votre agence vous propose cette maison offrant un beau potentiel, idéale pour un projet de rénovation ou une famille à la recherche d'espace.

Idéalement située aux portes d'Hennebont proche commerces, et axes routiers, cette maison de construction traditionnelle offrant de beaux volumes se compose, au rez-de-chaussée, d'un sas d'entrée avec espace débarras, d'un couloir desservant une cuisine indépendante, une pièce de vie, une salle de bains, un WC séparé, ainsi qu'une cave. À l'étage, un palier distribue quatre grandes chambres, dont une en enfilade, un débarras, et un accès à un escalier extérieur.

Un garage non attenant complète ce bien. La maison est équipée d'un système de chauffage électrique. Les menuiseries sont mixtes : bois en simple vitrage, et PVC en double vitrage. Assainissement collectif (tout-à-l'égout) à relier.

DPE et diagnostics réalisés en décembre 2025. Classe G. Audit établit.

Prix 157 350 € dont seulement 4.9% d'honoraires d'agence. Réf : 8764

(4.90 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Hennebont
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56700
Coordonnées : 47.800790, -3.268770
Total : 218 158€
Prix d'acquisition : 157 350€
Travaux : 48 220€
Valeur du bien : 205 570€
Frais de notaire : 12 588€
Coût estimé : 12 588€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 14.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16705€/an
Fourchette totale : 1079€ - 1797€/mois
Fourchette annuelle : 12943€ - 21559€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 158€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 078,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :63,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 141,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 290,19€
Coût de l'assurance :19 088,82€
Taxe foncière : 1 670,46€/an
Soit par mois : 139,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 392,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en bois simple vitrage par des fenêtres en double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 220 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Isolation:5 120€
    Isolation combles: 128 m² × 40€/m² = 5120€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hennebont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 705 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 158 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 934 €
Revenus locatifs : +16 705 €
Charges déductibles : -57 934 €
Résultat foncier Année 1 : -41 229 €(Déficit de 41 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 714 €/an
Revenus locatifs : +16 705 €
Charges déductibles : -9 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19829.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 278 €(65% de 157 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 719 €/an
Calcul : 102 278 € × 3,636% = 3 719 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 705 €57 941 €7 287 €-41 236 €21 400 €19 836 €19 836 €
217 039 €9 527 €7 093 €7 512 €--12 324 €
317 379 €9 326 €6 892 €8 053 €--4 271 €
417 727 €9 119 €6 685 €8 609 €---
518 082 €8 904 €6 470 €9 178 €---
618 443 €8 682 €6 248 €9 761 €---
718 812 €8 452 €6 018 €10 360 €---
819 188 €8 215 €5 781 €10 974 €---
919 572 €7 969 €5 535 €11 603 €---
1019 964 €7 715 €5 281 €12 249 €---
1120 363 €7 452 €5 018 €12 911 €---
1220 770 €7 180 €4 746 €13 590 €---
1321 185 €6 899 €4 465 €14 287 €---
1421 609 €6 608 €4 174 €15 001 €---
1522 041 €6 307 €3 873 €15 734 €---
1622 482 €5 996 €3 562 €16 486 €---
1722 932 €5 674 €3 240 €17 258 €---
1823 390 €5 341 €2 907 €18 049 €---
1923 858 €4 997 €2 563 €18 861 €---
2024 335 €4 641 €2 207 €19 695 €---
2124 822 €4 272 €1 838 €20 550 €---
2225 319 €3 891 €1 457 €21 427 €---
2325 825 €3 497 €1 063 €22 328 €---
2426 341 €3 089 €655 €23 252 €---
2526 868 €2 668 €234 €24 201 €---
TOTAL535 054 €214 361 €105 290 €320 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 508 €-6 420 €+9 928 €
2+3 508 €0 €+3 508 €
3+3 508 €0 €+3 508 €
4+3 508 €+1 301 €+2 207 €
5+3 508 €+2 753 €+755 €
6+3 508 €+2 928 €+580 €
7+3 508 €+3 108 €+400 €
8+3 508 €+3 292 €+216 €
9+3 508 €+3 481 €+27 €
10+3 508 €+3 675 €-167 €
11+3 508 €+3 873 €-365 €
12+3 508 €+4 077 €-569 €
13+3 508 €+4 286 €-778 €
14+3 508 €+4 500 €-992 €
15+3 508 €+4 720 €-1 212 €
16+3 508 €+4 946 €-1 438 €
17+3 508 €+5 177 €-1 669 €
18+3 508 €+5 415 €-1 907 €
19+3 508 €+5 658 €-2 150 €
20+3 508 €+5 908 €-2 400 €
21+3 508 €+6 165 €-2 657 €
22+3 508 €+6 428 €-2 920 €
23+3 508 €+6 698 €-3 190 €
24+3 508 €+6 976 €-3 468 €
25+3 508 €+7 260 €-3 752 €
Total+87 700 €+96 208 €+-8 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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