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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface57
Coût Total86 360
Loyer Annuel7 482
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois-75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 140,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Interphone

Dans une résidence située quartier La Madeleine, découvrez cet appartement de 57 m², vendu loué, offrant une rentabilité immédiate.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine aménagée et équipée, de deux chambres, d'une salle de bains, de WC séparés et d'un débarras pratique.

L'immeuble bénéficie d'une isolation extérieure, de fenêtres PVC double vitrage et d'un chauffage collectif au sol.

Un investissement sécurisé dans un secteur recherché pour sa proximité avec les commerces, les écoles et les transports.

Les + :

  • Déjà loué (revenus immédiats)

  • Résidence isolée par l'extérieur

  • Fenêtres PVC double vitrage

  • 2 chambres

  • Balcon (8.33 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 161 lots - dont 91 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2269.60 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.009735, 1.160390
Total : 86 360
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 16 160
Valeur du bien : 81 160
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7482€/an
Fourchette totale : 513€ - 758€/mois
Fourchette annuelle : 6157€ - 9093€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 176,24 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 046
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-2 046 (-3.1%)
Marge achat-revente :-19 314€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,15€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 446,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 680,16
Coût de l'assurance :6 045,20
Taxe foncière : 748,23€/an
Soit par mois : 62,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 189,13€/mois
Soit par an : 2 269,56€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 623,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage à refaire, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée dans la chambre d'enfant
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 160(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète (10 m²): 700€/m² × 10 = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 440
    Rafraîchissement du parquet (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 482 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 360 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 270 €/an
Calcul : 189 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 301
Revenus locatifs : +7 482
Charges déductibles : -22 301
Résultat foncier Année 1 : -14 819(Déficit de 14 819 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 119
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 141 €/an
Revenus locatifs : +7 482
Charges déductibles : -6 141
Résultat foncier Années 2+ : 1 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4119.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 48222 3042 885-14 82210 700 €4 122 €4 122 €
27 6326 0672 8081 565--2 557 €
37 7855 9882 7281 797--760 €
47 9405 9062 6462 035---
58 0995 8212 5612 278---
68 2615 7332 4732 528---
78 4265 6422 3822 784---
88 5955 5482 2883 047---
98 7675 4512 1913 316---
108 9425 3502 0903 592---
119 1215 2461 9863 875---
129 3035 1381 8794 165---
139 4895 0271 7674 462---
149 6794 9121 6524 767---
159 8734 7931 5335 080---
1610 0704 6701 4105 401---
1710 2724 5421 2835 729---
1810 4774 4101 1516 067---
1910 6874 2741 0156 412---
2010 9004 1338746 767---
2111 1183 9877287 131---
2211 3413 8365777 504---
2311 5683 6804217 887---
2411 7993 5192598 280---
2512 0353 352938 683---
TOTAL239 661139 33041 680100 33110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 331
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 571-3 210+4 781
2+1 5710+1 571
3+1 5710+1 571
4+1 571+382+1 189
5+1 571+684+887
6+1 571+758+813
7+1 571+835+736
8+1 571+914+657
9+1 571+995+576
10+1 571+1 078+493
11+1 571+1 162+409
12+1 571+1 249+322
13+1 571+1 339+232
14+1 571+1 430+141
15+1 571+1 524+47
16+1 571+1 620-49
17+1 571+1 719-148
18+1 571+1 820-249
19+1 571+1 924-353
20+1 571+2 030-459
21+1 571+2 139-568
22+1 571+2 251-680
23+1 571+2 366-795
24+1 571+2 484-913
25+1 571+2 605-1 034
Total+39 275+30 099+9 176
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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