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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLupersat (23)
Surface100m²
Coût Total83 672€
Loyer Annuel7 968€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 659 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 28 m²), 3 chambres, Jardin, calme, Exposition sud, Pas de balcon

Votre Petite Agence Aubusson vous propose à la vente cette maison de campagne en pierre d'environ 100 m², située au calme en Creuse, avec grange attenante et dépendances. Elle se compose : Au RDC : grande pièce de vie salon/cuisine, chambre, salle d'eau avec wc A l'étage : chambre, grande mezzanine Atouts :

Grange attenante 100 m² (garage / atelier / agrandissement) - toiture à refaire 2 dépendances Terrain 300 m² avec jardin Poêle à granulés neuf Maison lumineuse et pleine de charme (terre cuite, parquet)

Travaux :

Fosse septique à prévoir Chauffe-eau à remplacer

Maison saine avec fort potentiel secteur très calme - Idéale résidence secondaire ou projet rénovation. Contactez-nous rapidement pour une visite !

Ville : Lupersat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23190
Coordonnées : 45.991550, 2.354006
Total : 83 672€
Prix d'acquisition : 65 900€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 78 400€
Frais de notaire : 5 272€
Coût estimé : 5 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7968€/an
Fourchette totale : 501€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 6016€ - 10553€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 12.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :594,83 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :59 483 €
Prix d'achat :65 900 €
Décote à l'achat :+6 417€ (+10.8%)
Marge achat-revente :-24 189€ (-40.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 444,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 396,76€
Coût de l'assurance :7 321,30€
Taxe foncière : 796,76€/an
Soit par mois : 66,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 511,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 503 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation, selon le système actuel.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petites réparations.
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 - Bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 968 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 672 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 506 €
Revenus locatifs : +7 968 €
Charges déductibles : -16 506 €
Résultat foncier Année 1 : -8 539 €(Déficit de 8 539 €)
Imputable sur revenu global : 8 539 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 006 €/an
Revenus locatifs : +7 968 €
Charges déductibles : -4 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 961 €/an
Prix d'achat du bien : 65 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835 €(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 968 €16 509 €2 919 €-8 542 €8 542 €--
28 127 €3 933 €2 843 €4 194 €---
38 289 €3 854 €2 764 €4 435 €---
48 455 €3 772 €2 683 €4 683 €---
58 624 €3 688 €2 598 €4 937 €---
68 797 €3 600 €2 510 €5 197 €---
78 973 €3 509 €2 419 €5 464 €---
89 152 €3 415 €2 325 €5 737 €---
99 335 €3 317 €2 228 €6 018 €---
109 522 €3 216 €2 127 €6 306 €---
119 712 €3 112 €2 022 €6 601 €---
129 907 €3 003 €1 914 €6 903 €---
1310 105 €2 891 €1 802 €7 214 €---
1410 307 €2 775 €1 685 €7 532 €---
1510 513 €2 654 €1 565 €7 859 €---
1610 723 €2 530 €1 440 €8 194 €---
1710 938 €2 400 €1 311 €8 537 €---
1811 157 €2 267 €1 177 €8 890 €---
1911 380 €2 128 €1 038 €9 252 €---
2011 607 €1 984 €895 €9 623 €---
2111 839 €1 835 €746 €10 004 €---
2212 076 €1 681 €592 €10 395 €---
2312 318 €1 522 €432 €10 796 €---
2412 564 €1 356 €266 €11 208 €---
2512 815 €1 185 €95 €11 631 €---
TOTAL255 205 €82 137 €42 397 €173 068 €8 542 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 562 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 068 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 673 €-2 562 €+4 235 €
2+1 673 €+1 258 €+415 €
3+1 673 €+1 331 €+342 €
4+1 673 €+1 405 €+268 €
5+1 673 €+1 481 €+192 €
6+1 673 €+1 559 €+114 €
7+1 673 €+1 639 €+34 €
8+1 673 €+1 721 €-48 €
9+1 673 €+1 805 €-132 €
10+1 673 €+1 892 €-219 €
11+1 673 €+1 980 €-307 €
12+1 673 €+2 071 €-398 €
13+1 673 €+2 164 €-491 €
14+1 673 €+2 260 €-587 €
15+1 673 €+2 358 €-685 €
16+1 673 €+2 458 €-785 €
17+1 673 €+2 561 €-888 €
18+1 673 €+2 667 €-994 €
19+1 673 €+2 776 €-1 103 €
20+1 673 €+2 887 €-1 214 €
21+1 673 €+3 001 €-1 328 €
22+1 673 €+3 119 €-1 446 €
23+1 673 €+3 239 €-1 566 €
24+1 673 €+3 362 €-1 689 €
25+1 673 €+3 489 €-1 816 €
Total+41 825 €+51 920 €+-10 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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