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Appartement 5 pièces 104 m²

VilleMelun (77)
Surface103.75m²
Coût Total277 990€
Loyer Annuel18 039€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-379€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 103.75 m²
Prix au m² : 2 293,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Un extérieur aux dimensions exceptionnelles !

À Melun, découvrez cet appartement 5 pièces situé au dernier étage avec ascenseur, bénéficiant d'un véritable atout : une magnifique terrasse de 73 m².

Avec sa vue dégagée sur la verdure et ses dimensions particulièrement généreuses, cette terrasse devient une véritable pièce de vie supplémentaire aux beaux jours : espace repas, salon extérieur, plantations, coin détente? chacun pourra l'aménager selon ses envies.

L'appartement propose une belle pièce de vie composée d'un séjour et d'un espace salle à manger, largement ouverts vers l'extérieur et profitant d'une agréable luminosité.

La cuisine indépendante, équipée et aménagée, offre un espace fonctionnel et de nombreux rangements.

L'espace nuit se compose de 3 chambres, dont un véritable espace parental avec chambre, dressing et salle de bains privative. Une seconde pièce d'eau complète l'agencement et apporte un confort appréciable au quotidien.

Situé au dernier étage avec ascenseur, l'appartement bénéficie d'une distribution agréable et de beaux volumes, avec une vraie séparation entre les espaces de réception et les espaces nuit.

Enfin, deux stationnements couverts complètent le bien.

Un appartement familial qui se distingue par des prestations difficiles à réunir : 73 m² de terrasse, dernier étage, ascenseur, suite parentale et double stationnement couvert.

Une belle opportunité pour ceux qui recherchent les volumes d'un appartement familial avec un extérieur aux airs de maison. Copropriété de 59 lots - dont 26 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2553.71 euros.

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.544300, 2.673509
Total : 277 990€
Prix d'acquisition : 238 000€
Travaux : 20 950€
Valeur du bien : 258 950€
Frais de notaire : 19 040€
Coût estimé : 19 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.75m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1503€/mois
Loyer annuel estimé : 18039€/an
Fourchette totale : 1227€ - 1842€/mois
Fourchette annuelle : 14723€ - 22102€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 300,79 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :238 706 €
Prix d'achat :238 000 €
Décote à l'achat :-706€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-39 284€ (-16.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 408,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :111,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 519,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 451,15€
Coût de l'assurance :33 358,80€
Taxe foncière : 1 803,92€/an
Soit par mois : 150,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 212,81€/mois
Soit par an : 2 553,72€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 503,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 882,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-379,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 950 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs 20m² × 30€/m² = 600€, Vérification installations: 1400€ (main d'œuvre et matériaux)
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 30m² × 30€/m² = 900€, Vérification installations électriques: 600€ (main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur les estimations de coûts pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 039 €/an
Calcul : 1 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 990 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 334 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 804 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 554 €/an
Calcul : 213 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 554 €
Revenus locatifs : +18 039 €
Charges déductibles : -36 554 €
Résultat foncier Année 1 : -18 514 €(Déficit de 18 514 €)
Imputable sur revenu global : 18 514 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 604 €/an
Revenus locatifs : +18 039 €
Charges déductibles : -15 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 436 €/an
Prix d'achat du bien : 238 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700 €(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 039 €36 563 €9 921 €-18 524 €18 524 €--
218 400 €15 357 €9 665 €3 043 €---
318 768 €15 091 €9 399 €3 677 €---
419 143 €14 816 €9 124 €4 327 €---
519 526 €14 531 €8 839 €4 996 €---
619 917 €14 235 €8 543 €5 682 €---
720 315 €13 928 €8 236 €6 387 €---
820 721 €13 610 €7 918 €7 111 €---
921 136 €13 281 €7 589 €7 855 €---
1021 558 €12 939 €7 247 €8 619 €---
1121 990 €12 585 €6 893 €9 405 €---
1222 429 €12 218 €6 526 €10 212 €---
1322 878 €11 837 €6 145 €11 041 €---
1423 336 €11 442 €5 750 €11 893 €---
1523 802 €11 033 €5 341 €12 769 €---
1624 278 €10 609 €4 917 €13 669 €---
1724 764 €10 169 €4 477 €14 595 €---
1825 259 €9 713 €4 021 €15 546 €---
1925 764 €9 241 €3 549 €16 524 €---
2026 280 €8 751 €3 059 €17 529 €---
2126 805 €8 243 €2 551 €18 562 €---
2227 341 €7 716 €2 024 €19 625 €---
2327 888 €7 170 €1 478 €20 718 €---
2428 446 €6 605 €913 €21 841 €---
2529 015 €6 018 €326 €22 997 €---
TOTAL577 800 €307 701 €144 451 €270 099 €18 524 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 557 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 788 €-5 557 €+9 345 €
2+3 788 €+913 €+2 875 €
3+3 788 €+1 103 €+2 685 €
4+3 788 €+1 298 €+2 490 €
5+3 788 €+1 499 €+2 289 €
6+3 788 €+1 705 €+2 083 €
7+3 788 €+1 916 €+1 872 €
8+3 788 €+2 133 €+1 655 €
9+3 788 €+2 357 €+1 431 €
10+3 788 €+2 586 €+1 202 €
11+3 788 €+2 821 €+967 €
12+3 788 €+3 064 €+724 €
13+3 788 €+3 312 €+476 €
14+3 788 €+3 568 €+220 €
15+3 788 €+3 831 €-43 €
16+3 788 €+4 101 €-313 €
17+3 788 €+4 378 €-590 €
18+3 788 €+4 664 €-876 €
19+3 788 €+4 957 €-1 169 €
20+3 788 €+5 259 €-1 471 €
21+3 788 €+5 569 €-1 781 €
22+3 788 €+5 887 €-2 099 €
23+3 788 €+6 215 €-2 427 €
24+3 788 €+6 552 €-2 764 €
25+3 788 €+6 899 €-3 111 €
Total+94 700 €+81 030 €+13 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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