Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison centre ville

Bien expiré
VilleMer (41)
Surface120m²
Coût Total197 940€
Loyer Annuel11 582€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 066,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison centre ville de Mer avec cour et garage.Aux pieds des commerces,de la gare,des écoles et du collège. R de C: Salon,Salle à manger,cuisine aménagée,2 chambres,une salle d'eau,une salle de bain,2 WC. Etage : Une chambre,possibilité 4eme chambre ou salle de jeux. La configuration des pièces en eau(WC et salles d'eau)offre la possibilité de faire deux logements. Agences s'abstenir.

Ville : Mer
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41500
Coordonnées : 47.702630, 1.503680
Total : 197 940€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 59 700€
Valeur du bien : 187 700€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11582€/an
Fourchette totale : 760€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 9115€ - 14716€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 647,06 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 647 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-69 647€ (-35.2%)
Marge achat-revente :-293€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 051,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 296,57€
Coût de l'assurance :17 319,75€
Taxe foncière : 1 158,17€/an
Soit par mois : 96,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 965,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre et possibilité d'une 4ème chambre
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - murs du salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 700 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 582 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 940 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 451 €
Revenus locatifs : +11 582 €
Charges déductibles : -68 451 €
Résultat foncier Année 1 : -56 869 €(Déficit de 56 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 469 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 751 €/an
Revenus locatifs : +11 582 €
Charges déductibles : -8 751 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35469.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 582 €68 457 €6 907 €-56 876 €21 400 €35 476 €35 476 €
211 813 €8 577 €6 726 €3 236 €--32 240 €
312 050 €8 391 €6 540 €3 659 €--28 581 €
412 291 €8 197 €6 346 €4 093 €--24 487 €
512 536 €7 997 €6 146 €4 540 €--19 948 €
612 787 €7 789 €5 938 €4 998 €--14 950 €
713 043 €7 575 €5 724 €5 468 €--9 482 €
813 304 €7 352 €5 501 €5 952 €--3 530 €
913 570 €7 121 €5 270 €6 449 €---
1013 841 €6 882 €5 031 €6 959 €---
1114 118 €6 635 €4 784 €7 483 €---
1214 400 €6 378 €4 528 €8 022 €---
1314 688 €6 113 €4 262 €8 576 €---
1414 982 €5 838 €3 987 €9 144 €---
1515 282 €5 553 €3 702 €9 729 €---
1615 588 €5 258 €3 407 €10 330 €---
1715 899 €4 952 €3 101 €10 947 €---
1816 217 €4 635 €2 784 €11 582 €---
1916 542 €4 307 €2 456 €12 234 €---
2016 872 €3 967 €2 116 €12 905 €---
2117 210 €3 615 €1 764 €13 595 €---
2217 554 €3 250 €1 399 €14 304 €---
2317 905 €2 873 €1 022 €15 032 €---
2418 263 €2 481 €630 €15 782 €---
2518 629 €2 076 €225 €16 553 €---
TOTAL370 967 €206 271 €100 297 €164 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 432 €-6 420 €+8 852 €
2+2 432 €0 €+2 432 €
3+2 432 €0 €+2 432 €
4+2 432 €0 €+2 432 €
5+2 432 €0 €+2 432 €
6+2 432 €0 €+2 432 €
7+2 432 €0 €+2 432 €
8+2 432 €0 €+2 432 €
9+2 432 €+876 €+1 556 €
10+2 432 €+2 088 €+344 €
11+2 432 €+2 245 €+187 €
12+2 432 €+2 407 €+25 €
13+2 432 €+2 573 €-141 €
14+2 432 €+2 743 €-311 €
15+2 432 €+2 919 €-487 €
16+2 432 €+3 099 €-667 €
17+2 432 €+3 284 €-852 €
18+2 432 €+3 475 €-1 043 €
19+2 432 €+3 670 €-1 238 €
20+2 432 €+3 872 €-1 440 €
21+2 432 €+4 078 €-1 646 €
22+2 432 €+4 291 €-1 859 €
23+2 432 €+4 510 €-2 078 €
24+2 432 €+4 735 €-2 303 €
25+2 432 €+4 966 €-2 534 €
Total+60 800 €+49 409 €+11 391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →