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Appartement à vendre

VilleÉvry (91)
Surface60m²
Coût Total170 392€
Loyer Annuel10 706€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-341€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 331,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1

Un cadre de vie privilégié et des prestations rares sur le secteur !

Idéalement niché au coeur de la résidence très recherchée "La Ferme du Mousseau", cet appartement de 3 pièces offre le parfait équilibre entre le cachet historique et l'énergie d'un quartier en plein renouveau. Pratique, fonctionnel et ultra-complet grâce à ses annexes privatives, c'est une opportunité rare sur le marché.

Un espace de vie convivial Accueil & Rangement : Une entrée optimisée équipée d'un véritable grand dressing pour un quotidien parfaitement ordonné.

Côté jour : Une pièce de vie chaleureuse et une cuisine indépendante. Le vrai plus ? Ces deux pièces s'ouvrent directement sur un agréable balcon, idéal pour vos moments de détente en extérieur.

Un espace nuit préservé et au calme Un dégagement indépendant sépare idéalement la partie nuit pour garantir l'intimité de chacun.

Il distribue deux chambres confortables, une salle de bains fonctionnelle et un WC séparé.

Le luxe absolu : Un potentiel de stockage exceptionnel Dites définitivement adieu aux soucis de stationnement et de place :

Une cave privative.

Deux garages fermés (Box) : un atout majeur, extrêmement rare et recherché dans le secteur ! Copropriété de 140 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2867.00 euros.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.630058, 2.449447
Total : 170 392€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 19 300€
Valeur du bien : 159 200€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 892€/mois
Loyer annuel estimé : 10706€/an
Fourchette totale : 612€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 7342€ - 15613€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 984,66 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 080 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :+20 820€ (+17.5%)
Marge achat-revente :-51 312€ (-43.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 905,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 337,94€
Coût de l'assurance :14 909,30€
Taxe foncière : 1 070,63€/an
Soit par mois : 89,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 238,92€/mois
Soit par an : 2 867,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 892,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-341,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et du carrelage, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 300 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 60 m² × 175€/m² = 10500€ (incluant meubles, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 706 €/an
Calcul : 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 392 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 867 €/an
Calcul : 239 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 774 €
Revenus locatifs : +10 706 €
Charges déductibles : -29 774 €
Résultat foncier Année 1 : -19 067 €(Déficit de 19 067 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 474 €/an
Revenus locatifs : +10 706 €
Charges déductibles : -10 474 €
Résultat foncier Années 2+ : 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8367.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 706 €29 779 €5 945 €-19 073 €10 700 €8 373 €8 373 €
210 920 €10 324 €5 790 €596 €--7 777 €
311 139 €10 164 €5 630 €975 €--6 802 €
411 362 €9 997 €5 463 €1 365 €--5 437 €
511 589 €9 825 €5 291 €1 764 €--3 673 €
611 821 €9 646 €5 112 €2 175 €--1 498 €
712 057 €9 461 €4 927 €2 596 €---
812 298 €9 269 €4 735 €3 029 €---
912 544 €9 071 €4 537 €3 473 €---
1012 795 €8 865 €4 331 €3 930 €---
1113 051 €8 652 €4 118 €4 399 €---
1213 312 €8 431 €3 897 €4 881 €---
1313 578 €8 203 €3 669 €5 375 €---
1413 850 €7 966 €3 432 €5 884 €---
1514 127 €7 721 €3 187 €6 406 €---
1614 409 €7 467 €2 933 €6 943 €---
1714 697 €7 203 €2 669 €7 494 €---
1814 991 €6 931 €2 397 €8 061 €---
1915 291 €6 648 €2 114 €8 643 €---
2015 597 €6 356 €1 822 €9 241 €---
2115 909 €6 053 €1 519 €9 856 €---
2216 227 €5 739 €1 205 €10 488 €---
2316 552 €5 414 €880 €11 138 €---
2416 883 €5 077 €543 €11 806 €---
2517 220 €4 728 €194 €12 493 €---
TOTAL342 927 €218 989 €86 338 €123 938 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 248 €-3 210 €+5 458 €
2+2 248 €0 €+2 248 €
3+2 248 €0 €+2 248 €
4+2 248 €0 €+2 248 €
5+2 248 €0 €+2 248 €
6+2 248 €0 €+2 248 €
7+2 248 €+329 €+1 919 €
8+2 248 €+909 €+1 339 €
9+2 248 €+1 042 €+1 206 €
10+2 248 €+1 179 €+1 069 €
11+2 248 €+1 320 €+928 €
12+2 248 €+1 464 €+784 €
13+2 248 €+1 613 €+635 €
14+2 248 €+1 765 €+483 €
15+2 248 €+1 922 €+326 €
16+2 248 €+2 083 €+165 €
17+2 248 €+2 248 €0 €
18+2 248 €+2 418 €-170 €
19+2 248 €+2 593 €-345 €
20+2 248 €+2 772 €-524 €
21+2 248 €+2 957 €-709 €
22+2 248 €+3 147 €-899 €
23+2 248 €+3 341 €-1 093 €
24+2 248 €+3 542 €-1 294 €
25+2 248 €+3 748 €-1 500 €
Total+56 200 €+37 181 €+19 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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