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Appartement 2 pièces 31 m²

Bien expiré
VilleVaulx-en-Velin (69)
Surface31m²
Coût Total80 800€
Loyer Annuel6 156€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 774,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Idéal primo accédant ou Investissement locatif ! A proximité du nouveau Tramway ligne T9. Venez découvrir cet appartement traversant en exposition Est et Ouest. Ce bien de type 2 d'environ 31 m² en surface habitable situé à Vaulx en Velin dans le secteur Mas du taureau en pleine évolution. Appartement en bonne état générale avec un fort potentiel. Pour le plus de l'appartement, vous disposer d'un parking collectif privé et sécurisé . N'hésitez pas à nous contacter pour avoir plus d'informations et prévoir une visite. Agence century 21 Villeurbanne Tel : [Coordonnées masquées] Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Mustafa ERSAHIN EI, agent commercial (RSAC 818238818) Référence annonce : 135092 Consommation énergétique : 769 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 167 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 190 Charges prévisionnelles annuelles : 1560 € Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Vaulx-en-Velin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69120
Coordonnées : 45.782340, 4.914302
Total : 80 800€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 76 400€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.47€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6156€/an
Fourchette totale : 418€ - 630€/mois
Fourchette annuelle : 5011€ - 7562€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 423,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 255,02€
Coût de l'assurance :6 868,00€
Taxe foncière : 615,59€/an
Soit par mois : 51,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 512,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 769 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, y compris peinture et vérification des installations.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:700€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Vérification installations: 450€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon - Rafraîchissement:700€
    Peinture salon: 10 m² × 40€/m² = 400€, Vérification installations: 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaulx-en-Velin (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 156 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 616 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 563 €
Revenus locatifs : +6 156 €
Charges déductibles : -26 563 €
Résultat foncier Année 1 : -20 407 €(Déficit de 20 407 €)
Imputable sur revenu global : 20 407 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 163 €/an
Revenus locatifs : +6 156 €
Charges déductibles : -5 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 993 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 156 €26 565 €2 715 €-20 409 €20 409 €--
26 279 €5 093 €2 643 €1 186 €---
36 405 €5 019 €2 568 €1 386 €---
46 533 €4 941 €2 491 €1 591 €---
56 663 €4 862 €2 411 €1 802 €---
66 797 €4 779 €2 329 €2 018 €---
76 933 €4 694 €2 243 €2 239 €---
87 071 €4 605 €2 155 €2 466 €---
97 213 €4 514 €2 063 €2 699 €---
107 357 €4 419 €1 969 €2 938 €---
117 504 €4 321 €1 871 €3 183 €---
127 654 €4 220 €1 770 €3 434 €---
137 807 €4 115 €1 665 €3 692 €---
147 963 €4 007 €1 557 €3 956 €---
158 123 €3 895 €1 445 €4 228 €---
168 285 €3 779 €1 329 €4 506 €---
178 451 €3 659 €1 209 €4 792 €---
188 620 €3 535 €1 085 €5 085 €---
198 792 €3 407 €956 €5 386 €---
208 968 €3 274 €823 €5 694 €---
219 147 €3 136 €686 €6 011 €---
229 330 €2 994 €544 €6 336 €---
239 517 €2 847 €397 €6 670 €---
249 707 €2 695 €245 €7 012 €---
259 901 €2 538 €87 €7 364 €---
TOTAL197 176 €121 913 €39 255 €75 263 €20 409 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 123 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 293 €-6 123 €+7 416 €
2+1 293 €+356 €+937 €
3+1 293 €+416 €+877 €
4+1 293 €+477 €+816 €
5+1 293 €+541 €+752 €
6+1 293 €+605 €+688 €
7+1 293 €+672 €+621 €
8+1 293 €+740 €+553 €
9+1 293 €+810 €+483 €
10+1 293 €+881 €+412 €
11+1 293 €+955 €+338 €
12+1 293 €+1 030 €+263 €
13+1 293 €+1 108 €+185 €
14+1 293 €+1 187 €+106 €
15+1 293 €+1 268 €+25 €
16+1 293 €+1 352 €-59 €
17+1 293 €+1 438 €-145 €
18+1 293 €+1 525 €-232 €
19+1 293 €+1 616 €-323 €
20+1 293 €+1 708 €-415 €
21+1 293 €+1 803 €-510 €
22+1 293 €+1 901 €-608 €
23+1 293 €+2 001 €-708 €
24+1 293 €+2 104 €-811 €
25+1 293 €+2 209 €-916 €
Total+32 325 €+22 579 €+9 746 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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