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Appartement 4 pièces 71 m²

VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface71m²
Coût Total117 870€
Loyer Annuel9 553€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 084,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE T4 SAINT ANDRE LES VERGERS

A VENDRE- 2 cour Charles Peguy apt 12- St André les Vergers T4 de 71.20m² Entrée, salon, séjour, cuisine, WC, salle de douche, 2 chambres, cave. Chauffage collectif Prix : 77 000€ DPE : D Lot copro : 5 Lot copro cave : 12 Taxe foncière 2025 : 1 200€ Charges 2025 : 2 250€ Réf. : 0069-0005 Contact : Sandie LAMBERT [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (visite sur RDV) Offre d'achat à adresser, jusqu'au 15 septembre 2026 par mail à [Coordonnées masquées] .« Les délais de remise des offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH » « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 00690005 Consommation énergétique : 193 kWh/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.280426, 4.053148
Total : 117 870€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 34 710€
Valeur du bien : 111 710€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9553€/an
Fourchette totale : 644€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 7726€ - 11813€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 540,54 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 378 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-32 378€ (-29.6%)
Marge achat-revente :-8 492€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 385,31€
Coût de l'assurance :10 313,62€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 187,50€/mois
Soit par an : 2 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 796,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 710 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 400€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 2400€ = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:16 500€
    Rafraîchissement de la cuisine: Cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€ = 8500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain (5 m²): 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:5 760€
    Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture dans les 2 chambres (24 m² total): Revêtement sol 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1440€ = 3600€
  • Salon:4 050€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon (45 m²): Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 1350€ = 2700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 553 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 870 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 250 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 412 €
Revenus locatifs : +9 553 €
Charges déductibles : -42 412 €
Résultat foncier Année 1 : -32 859 €(Déficit de 32 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 702 €/an
Revenus locatifs : +9 553 €
Charges déductibles : -7 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11458.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 553 €42 416 €3 843 €-32 863 €21 400 €11 463 €11 463 €
29 744 €7 602 €3 740 €2 142 €--9 321 €
39 939 €7 496 €3 633 €2 444 €--6 877 €
410 138 €7 385 €3 523 €2 753 €--4 124 €
510 341 €7 271 €3 408 €3 070 €--1 054 €
610 548 €7 153 €3 290 €3 395 €---
710 759 €7 031 €3 168 €3 728 €---
810 974 €6 905 €3 042 €4 069 €---
911 193 €6 775 €2 912 €4 419 €---
1011 417 €6 640 €2 777 €4 777 €---
1111 645 €6 501 €2 638 €5 145 €---
1211 878 €6 357 €2 495 €5 521 €---
1312 116 €6 208 €2 346 €5 907 €---
1412 358 €6 055 €2 192 €6 303 €---
1512 605 €5 896 €2 034 €6 709 €---
1612 858 €5 732 €1 870 €7 125 €---
1713 115 €5 563 €1 700 €7 552 €---
1813 377 €5 387 €1 525 €7 990 €---
1913 645 €5 206 €1 344 €8 438 €---
2013 917 €5 019 €1 157 €8 898 €---
2114 196 €4 826 €963 €9 370 €---
2214 480 €4 626 €763 €9 854 €---
2314 769 €4 419 €557 €10 350 €---
2415 065 €4 206 €343 €10 859 €---
2515 366 €3 985 €122 €11 381 €---
TOTAL305 996 €186 659 €55 385 €119 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 006 €-6 420 €+8 426 €
2+2 006 €0 €+2 006 €
3+2 006 €0 €+2 006 €
4+2 006 €0 €+2 006 €
5+2 006 €0 €+2 006 €
6+2 006 €+702 €+1 304 €
7+2 006 €+1 118 €+888 €
8+2 006 €+1 221 €+785 €
9+2 006 €+1 326 €+680 €
10+2 006 €+1 433 €+573 €
11+2 006 €+1 543 €+463 €
12+2 006 €+1 656 €+350 €
13+2 006 €+1 772 €+234 €
14+2 006 €+1 891 €+115 €
15+2 006 €+2 013 €-7 €
16+2 006 €+2 138 €-132 €
17+2 006 €+2 266 €-260 €
18+2 006 €+2 397 €-391 €
19+2 006 €+2 531 €-525 €
20+2 006 €+2 669 €-663 €
21+2 006 €+2 811 €-805 €
22+2 006 €+2 956 €-950 €
23+2 006 €+3 105 €-1 099 €
24+2 006 €+3 258 €-1 252 €
25+2 006 €+3 414 €-1 408 €
Total+50 150 €+35 801 €+14 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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