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Appartement à vendre

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface75m²
Coût Total138 672€
Loyer Annuel10 023€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 400 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 712 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 3 chambres, Balcon, calme, Digicode, Interphone

LA PETITE RECETTE - Investissement locatif déjà Exploité

Appartement T4 situé dans quartier plébiscité des familles, à Joué-lès-Tours. 1er étage d'une copropriété bien tenue avec parking au pied de l'immeuble. Bus, Tram et commerces accessibles aisément à pieds Composition : 3 chambres, cuisine séparée équipée aménagée, salle d'eau, balcon Bail non meublé en cours avec locataires sérieux et à jour de leurs loyers : 754,60 ? CC / mois. Performance énergétique : DPE C. Menuiseries double vitrage PVC. 2 caves complètes le bien

Bien clés en main pour investisseur cherchant sécurité et revenus locatifs immédiats (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 210 lots - dont 70 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2879.04 euros. Sébastien Descharles (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 2024AC00092 - TOURS.

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.347252, 0.661204
Total : 138 672€
Prix d'acquisition : 128 400€
Valeur du bien : 128 400€
Frais de notaire : 10 272€
Coût estimé : 10 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10023€/an
Fourchette totale : 715€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 8581€ - 11708€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 930,23 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 767 €
Prix d'achat :128 400 €
Décote à l'achat :-16 367€ (-11.3%)
Marge achat-revente :6 095€ (4.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 714,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 159,85€
Coût de l'assurance :10 400,40€
Taxe foncière : 1 002,32€/an
Soit par mois : 83,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 239,92€/mois
Soit par an : 2 879,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 835,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 023 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 672 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 879 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 815 €/an
Revenus locatifs : +10 023 €
Charges déductibles : -8 815 €
Résultat foncier : 1 209 €/an
Prix d'achat du bien : 128 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 460 €(65% de 128 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 035 €/an
Calcul : 83 460 € × 3,636% = 3 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 023 €8 819 €4 522 €1 204 €---
210 224 €8 697 €4 400 €1 526 €---
310 428 €8 572 €4 274 €1 857 €---
410 637 €8 442 €4 144 €2 195 €---
510 849 €8 307 €4 010 €2 542 €---
611 066 €8 168 €3 871 €2 898 €---
711 288 €8 025 €3 728 €3 263 €---
811 514 €7 877 €3 579 €3 637 €---
911 744 €7 723 €3 426 €4 020 €---
1011 979 €7 565 €3 268 €4 414 €---
1112 218 €7 401 €3 104 €4 817 €---
1212 463 €7 232 €2 935 €5 230 €---
1312 712 €7 057 €2 760 €5 655 €---
1412 966 €6 877 €2 579 €6 089 €---
1513 225 €6 690 €2 393 €6 536 €---
1613 490 €6 497 €2 200 €6 993 €---
1713 760 €6 297 €2 000 €7 462 €---
1814 035 €6 091 €1 794 €7 944 €---
1914 316 €5 878 €1 581 €8 437 €---
2014 602 €5 658 €1 361 €8 944 €---
2114 894 €5 430 €1 133 €9 464 €---
2215 192 €5 195 €898 €9 997 €---
2315 496 €4 952 €655 €10 544 €---
2415 806 €4 701 €404 €11 105 €---
2516 122 €4 441 €144 €11 680 €---
TOTAL321 047 €172 594 €65 160 €148 453 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 105 €+361 €+1 744 €
2+2 105 €+458 €+1 647 €
3+2 105 €+557 €+1 548 €
4+2 105 €+659 €+1 446 €
5+2 105 €+763 €+1 342 €
6+2 105 €+869 €+1 236 €
7+2 105 €+979 €+1 126 €
8+2 105 €+1 091 €+1 014 €
9+2 105 €+1 206 €+899 €
10+2 105 €+1 324 €+781 €
11+2 105 €+1 445 €+660 €
12+2 105 €+1 569 €+536 €
13+2 105 €+1 696 €+409 €
14+2 105 €+1 827 €+278 €
15+2 105 €+1 961 €+144 €
16+2 105 €+2 098 €+7 €
17+2 105 €+2 239 €-134 €
18+2 105 €+2 383 €-278 €
19+2 105 €+2 531 €-426 €
20+2 105 €+2 683 €-578 €
21+2 105 €+2 839 €-734 €
22+2 105 €+2 999 €-894 €
23+2 105 €+3 163 €-1 058 €
24+2 105 €+3 331 €-1 226 €
25+2 105 €+3 504 €-1 399 €
Total+52 625 €+44 536 €+8 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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