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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface90
Coût Total87 400
Loyer Annuel8 714
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+195
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

iad France - Emilie Jucquin vous propose: Située à 10 minutes de SAINT DIZIER dans le village de Cousances les Forges, découvrez cette maison de village d'une superficie de 90 m², elle est composée de beaux espaces de vie, de 2 chambres et d'un bureau…

BEAU PRODUIT A PETIT PRIX - A VISITER RAPIDEMENT -

En plein cOEur du village, proche de l'école, de la boulangerie, de la pharmacie, cette maison vous propose au RDC une cuisine équipée, un salon / séjour, une chambre, une salle d'eau ainsi qu'un espace buanderie/rangement. A l'étage, vous pourrez retrouver une chambre et un bureau. La maison est chauffée au fioul, double vitrage. Un garage et espace grenier complète la maison.

Ce bien a été rénové en partie. Il n'y a plus qu'à remettre au goût du jour la salle d'eau. Vous disposez de quelques photos d'un autre aménagement pour vous projeter facilement .

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 263 et classe CLIMAT E indice 66. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Emilie Jucquin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHAUMONT sous le numéro 824794937, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.633292, 4.938700
Total : 87 400
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 38 800
Valeur du bien : 83 800
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 726€/mois
Loyer annuel estimé : 8714€/an
Fourchette totale : 572€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 6867€ - 11058€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 037,19 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 347
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :-48 347 (-51.8%)
Marge achat-revente :5 947€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :25,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 458,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 601,31
Coût de l'assurance :7 647,50
Taxe foncière : 871,40€/an
Soit par mois : 72,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 726,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 531,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à remettre au goût du jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du plan de travail vieillissant
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec traces d'usure sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 750
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 75€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:800
    Peinture des murs cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 250
    Parquet flottant: 30 m² × 75€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture des murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 714 €/an
Calcul : 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 400 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 871 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 920
Revenus locatifs : +8 714
Charges déductibles : -42 920
Résultat foncier Année 1 : -34 206(Déficit de 34 206 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 806
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 120 €/an
Revenus locatifs : +8 714
Charges déductibles : -4 120
Résultat foncier Années 2+ : 4 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12805.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 71442 9232 945-34 20921 400 €12 809 €12 809 €
28 8884 0452 8674 844--7 965 €
39 0663 9642 7865 102--2 863 €
49 2473 8802 7035 367---
59 4323 7942 6165 639---
69 6213 7042 5275 917---
79 8133 6122 4346 202---
810 0103 5162 3386 494---
910 2103 4172 2396 793---
1010 4143 3142 1377 100---
1110 6223 2082 0317 414---
1210 8353 0981 9217 737---
1311 0512 9851 8078 067---
1411 2722 8671 6908 405---
1511 4982 7451 5688 752---
1611 7282 6201 4429 108---
1711 9622 4891 3129 473---
1812 2022 3551 1789 847---
1912 4462 2151 03810 230---
2012 6952 07189410 623---
2112 9491 92274511 026---
2213 2071 76859111 440---
2313 4721 60843111 863---
2413 7411 44326612 298---
2514 0161 2729512 744---
TOTAL279 111110 83442 601168 27821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 278
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 830-6 420+8 250
2+1 8300+1 830
3+1 8300+1 830
4+1 830+751+1 079
5+1 830+1 692+138
6+1 830+1 775+55
7+1 830+1 861-31
8+1 830+1 948-118
9+1 830+2 038-208
10+1 830+2 130-300
11+1 830+2 224-394
12+1 830+2 321-491
13+1 830+2 420-590
14+1 830+2 522-692
15+1 830+2 626-796
16+1 830+2 732-902
17+1 830+2 842-1 012
18+1 830+2 954-1 124
19+1 830+3 069-1 239
20+1 830+3 187-1 357
21+1 830+3 308-1 478
22+1 830+3 432-1 602
23+1 830+3 559-1 729
24+1 830+3 689-1 859
25+1 830+3 823-1 993
Total+45 750+50 483+-4 733
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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