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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBar-le-Duc (55)
Surface140m²
Coût Total186 830€
Loyer Annuel12 572€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-387€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

Maison de ville à vendre traversant entre deux rues, Bar-le-Duc — charme et authenticité au cœur de la ville. Construite en avec des matériaux de qualité, cette bâtisse de offre un volume généreux et de belles possibilités d'aménagement.

Composé D'une cuisine double séjour, espace mezzanine, À l'étage 3 chambres salle de bains Bien atypique Beau potentiel L'ensemble présente de nombreuses possibilités, prêt à recevoir vos idées de rénovation. garage,

Atouts complémentaires : une maison d'amis indépendante, accès au tout-à-l'égout, et un local commercial actuellement loué 350 euros / mois — un revenu locatif sécurisé.

Emplacement idéal en centre-ville, à deux pas des commerces, d'une école et des transports en commun — parfait pour une vie citadine pratique.

Prix demandé : 90000 EUR. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite et imaginer ce lieu redevenir votre prochain chez-vous ! Référence agence : 2740

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.774686, 5.159046
Total : 186 830€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 89 630€
Valeur du bien : 179 630€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12572€/an
Fourchette totale : 804€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 9654€ - 16372€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 097,37 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 632 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-63 632€ (-41.4%)
Marge achat-revente :-33 198€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :925,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 979,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 767,51€
Coût de l'assurance :16 347,63€
Taxe foncière : 1 257,19€/an
Soit par mois : 104,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 047,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 434,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-386,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 37 m² (25 m² + 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 140 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 140 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 630 €(640 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:9 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 900€ = 15300€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:23 500€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 630€
    Peinture salon: 37 m² × 40€/m² = 1480€, Vérification électricité: 20€, Main d'œuvre: 150€
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:3 300€
    Vérification et mise à jour plomberie: 140 m² × 20€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 572 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 271 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 830 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 013 €
Revenus locatifs : +12 572 €
Charges déductibles : -102 013 €
Résultat foncier Année 1 : -89 441 €(Déficit de 89 441 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 041 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 383 €/an
Revenus locatifs : +12 572 €
Charges déductibles : -12 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68040.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 572 €102 019 €6 277 €-89 447 €21 400 €68 047 €68 047 €
212 823 €12 222 €6 111 €601 €--67 445 €
313 080 €12 049 €5 938 €1 030 €--66 415 €
413 341 €11 871 €5 760 €1 470 €--64 944 €
513 608 €11 687 €5 575 €1 922 €--63 023 €
613 880 €11 496 €5 384 €2 385 €--60 638 €
714 158 €11 298 €5 187 €2 860 €--57 778 €
814 441 €11 094 €4 983 €3 347 €--54 430 €
914 730 €10 882 €4 771 €3 848 €--50 583 €
1015 025 €10 664 €4 553 €4 361 €--46 222 €
1115 325 €10 437 €4 326 €4 888 €--41 334 €
1215 632 €10 203 €4 092 €5 428 €---
1315 944 €9 961 €3 850 €5 983 €---
1416 263 €9 711 €3 600 €6 552 €---
1516 588 €9 451 €3 340 €7 137 €---
1616 920 €9 183 €3 072 €7 737 €---
1717 259 €8 906 €2 795 €8 353 €---
1817 604 €8 619 €2 508 €8 985 €---
1917 956 €8 322 €2 211 €9 634 €---
2018 315 €8 015 €1 904 €10 300 €---
2118 681 €7 697 €1 586 €10 984 €---
2219 055 €7 369 €1 258 €11 686 €---
2319 436 €7 029 €918 €12 407 €---
2419 825 €6 677 €566 €13 148 €---
2520 221 €6 313 €202 €13 908 €---
TOTAL402 683 €333 175 €90 768 €69 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640 €-6 420 €+9 060 €
2+2 640 €0 €+2 640 €
3+2 640 €0 €+2 640 €
4+2 640 €0 €+2 640 €
5+2 640 €0 €+2 640 €
6+2 640 €0 €+2 640 €
7+2 640 €0 €+2 640 €
8+2 640 €0 €+2 640 €
9+2 640 €0 €+2 640 €
10+2 640 €0 €+2 640 €
11+2 640 €0 €+2 640 €
12+2 640 €+1 628 €+1 012 €
13+2 640 €+1 795 €+845 €
14+2 640 €+1 966 €+674 €
15+2 640 €+2 141 €+499 €
16+2 640 €+2 321 €+319 €
17+2 640 €+2 506 €+134 €
18+2 640 €+2 695 €-55 €
19+2 640 €+2 890 €-250 €
20+2 640 €+3 090 €-450 €
21+2 640 €+3 295 €-655 €
22+2 640 €+3 506 €-866 €
23+2 640 €+3 722 €-1 082 €
24+2 640 €+3 944 €-1 304 €
25+2 640 €+4 172 €-1 532 €
Total+66 000 €+33 252 €+32 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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