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Appartement 4 pièces 85 m2 avec parking couvert

VilleMassy (91)
Surface85
Coût Total221 350
Loyer Annuel17 738
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois-80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 176,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 14, Nombre de WC : 1

Nouveauté chez Nestenn, découvrez cet appartement d'une surface de 85 m² situé au 9ème étage d'une résidence bien tenue, dans le secteur du vieux Villaine à Massy. Ce bien construit en 1979 vous séduira par sa double exposition offrant une luminosité optimale et une vue dégagée sur le parc. Cet appartement de type 4 pièces revisité vous propose une belle entrée ouvrant sur le séjour traversant , la cuisine séparée pouvant partiellement être ouverte avec son grand cellier attenant . Dégagement avec accès à deux 2 chambres confortables, un grand dressing une salle d'eau, un WC séparé. Le chauffage est assuré par des radiateurs au chauffage de ville. Vous bénéficierez également d'une place de parking couverte, d'un accès PMR, d'un gardien . La localisation est idéale : A seulement 4 minutes en bus pour aller au RER B et C, 5 minutes à pied des écoles et des commodités . La gare RER Massy Palaiseau est accessible en moins de 20 minutes à pied en traversant le parc. Coulée verte à deux pas, idéal pour les sorties du Week-end. Ne manquez pas cette opportunité rare d'acquérir un appartement confortable qui nécessite un relooking quasi total sauf la salle de douches qui a été refaite récemment, idéal pour vous l'approprier ! Contactez l'agence NESTENN Massy pour organiser une visite dès aujourd'hui ! (5.71 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 200 lots - dont 85 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3240.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/37429.pdf

Ville : Massy
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91300
Coordonnées : 48.729831, 2.276165
Massy-Palaiseau
RER B
Total : 221 350
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 21 550
Valeur du bien : 206 550
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 17.39€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 21.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1478€/mois
Loyer annuel estimé : 17738€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1821€/mois
Fourchette annuelle : 14401€ - 21848€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 454,55 €/m²
Basé sur :291 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 637
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-108 637 (-37.0%)
Marge achat-revente :72 287€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :55,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 139,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 008,98
Coût de l'assurance :16 601,25
Taxe foncière : 1 773,78€/an
Soit par mois : 147,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 478,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 557,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs abîmés et parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: Chambre en excellent état (5/5) - rafraîchissement léger recommandé pour l'autre chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 550(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 950€/m² = 9500€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:2 250
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Rafraîchissement parquet: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 500€, Peinture légère chambre: 580€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 738 €/an
Calcul : 1 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 350 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 774 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 438
Revenus locatifs : +17 738
Charges déductibles : -34 438
Résultat foncier Année 1 : -16 700(Déficit de 16 700 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 000
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 888 €/an
Revenus locatifs : +17 738
Charges déductibles : -12 888
Résultat foncier Années 2+ : 4 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6000.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 73834 4457 217-16 70710 700 €6 007 €6 007 €
218 09312 7017 0235 392--616 €
318 45412 5006 8225 954---
418 82412 2936 6156 531---
519 20012 0786 4017 122---
619 58411 8576 1797 727---
719 97611 6285 9508 348---
820 37511 3915 7138 984---
920 78311 1475 4699 636---
1021 19810 8945 21610 305---
1121 62210 6324 95510 990---
1222 05510 3624 68511 692---
1322 49610 0834 40612 412---
1422 9469 7954 11713 151---
1523 4059 4973 81913 908---
1623 8739 1893 51114 684---
1724 3508 8703 19315 480---
1824 8378 5412 86316 296---
1925 3348 2012 52317 133---
2025 8417 8502 17217 991---
2126 3577 4861 80918 871---
2226 8857 1111 43319 774---
2327 4226 7231 04520 699---
2427 9716 32264421 649---
2528 5305 90823022 623---
TOTAL568 147267 505104 009300 64310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 643
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 725-3 210+6 935
2+3 7250+3 725
3+3 725+1 601+2 124
4+3 725+1 959+1 766
5+3 725+2 136+1 589
6+3 725+2 318+1 407
7+3 725+2 504+1 221
8+3 725+2 695+1 030
9+3 725+2 891+834
10+3 725+3 091+634
11+3 725+3 297+428
12+3 725+3 508+217
13+3 725+3 724+1
14+3 725+3 945-220
15+3 725+4 172-447
16+3 725+4 405-680
17+3 725+4 644-919
18+3 725+4 889-1 164
19+3 725+5 140-1 415
20+3 725+5 397-1 672
21+3 725+5 661-1 936
22+3 725+5 932-2 207
23+3 725+6 210-2 485
24+3 725+6 495-2 770
25+3 725+6 787-3 062
Total+93 125+90 193+2 932
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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