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Achat : Immeuble Belley (01300)

VilleBelley (01)
Surface371
Coût Total671 220
Loyer Annuel50 270
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+203
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 559 000 €
Surface : 371 m²
Prix au m² : 1 506,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 371 m², 1 balcon, 586 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

À vendre, ensemble immobilier composé d'une maison et de dépendances offrant un fort potentiel de rénovation. Ce bien rare est idéal pour un investisseur, un marchand de biens ou un projet de division en plusieurs lots.

Au rez-de-chaussée, le bien dispose de trois grands garages ainsi que de six pièces de rangement, offrant de multiples possibilités d'aménagement ou de stockage. Au premier étage, deux appartements de type T3 sont à rénover intégralement. Le premier comprend deux chambres, une salle de bains, une cuisine indépendante, un Wc séparé et une grande pièce de vie séjour et cheminée. Le second appartement propose une chambre avec dressing, une seconde chambre avec rangements, une salle d'eau avec Wc, une cuisine avec coin repas ainsi qu'un balcon desservant plusieurs espaces de rangement. Au deuxième étage, deux appartements de type T3 présentent une configuration similaire et sont également à rénover entièrement. Un grenier entièrement aménageable complète ce bien.

L'ensemble représente une opportunité rare sur le marché pour un projet immobilier ambitieux avec fort potentiel de rentabilité après travaux.

Ville : Belley
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01300
Coordonnées : 45.758820, 5.685930
Total : 671 220
Prix d'acquisition : 559 000
Travaux : 67 500
Valeur du bien : 626 500
Frais de notaire : 44 720
Coût estimé : 44 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 371
Loyer prédit : 11.29€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 14.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 4189€/mois
Loyer annuel estimé : 50270€/an
Fourchette totale : 3172€ - 5533€/mois
Fourchette annuelle : 38061€ - 66396€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,44 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :721 387
Prix d'achat :559 000
Décote à l'achat :-162 387 (-22.5%)
Marge achat-revente :50 167€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :671 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 371,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :195,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 566,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :340 108,42
Coût de l'assurance :58 731,75
Taxe foncière : 5 027,03€/an
Soit par mois : 418,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 189,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 985,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :203,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 371 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 37 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Maison - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité pour 371 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 500(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:29 600
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€ = 29600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 400
    Rénovation chambres: 3 chambres × 1800€ = 5400€ (installation incluse)
  • Salon:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€ = 500€ (installation incluse)
  • Autres pièces:500
    Peinture salle à manger: 25 m² × 20€ = 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belley (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 189 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 270 €/an
Calcul : 4 189 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 671 220 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 349 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 027 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 275
Revenus locatifs : +50 270
Charges déductibles : -98 275
Résultat foncier Année 1 : -48 004(Déficit de 48 004 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 604
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 775 €/an
Revenus locatifs : +50 270
Charges déductibles : -30 775
Résultat foncier Années 2+ : 19 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26604.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 559 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 363 350(65% de 559 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 213 €/an
Calcul : 363 350 € × 3,636% = 13 213
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 27098 29723 420-48 02621 400 €26 626 €26 626 €
251 27630 18522 80921 090--5 536 €
352 30129 55222 17622 749---
453 34728 89721 52024 450---
554 41428 21720 84126 197---
655 50227 51420 13827 989---
756 61226 78519 40929 827---
857 74526 03018 65431 715---
958 90025 24817 87233 652---
1060 07824 43817 06135 640---
1161 27923 59916 22237 681---
1262 50522 72915 35339 776---
1363 75521 82914 45241 926---
1465 03020 89613 52044 134---
1566 33119 93012 55346 401---
1667 65718 92911 55248 729---
1769 01017 89210 51551 119---
1870 39016 8189 44153 573---
1971 79815 7058 32956 093---
2073 23414 5537 17658 682---
2174 69913 3595 98261 340---
2276 19312 1224 74664 071---
2377 71710 8413 46566 876---
2479 2719 5142 13869 757---
2580 8578 13976372 717---
TOTAL1 610 171592 016340 1081 018 15521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 018 155
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 557-6 420+16 977
2+10 5570+10 557
3+10 557+5 164+5 393
4+10 557+7 335+3 222
5+10 557+7 859+2 698
6+10 557+8 397+2 160
7+10 557+8 948+1 609
8+10 557+9 514+1 043
9+10 557+10 096+461
10+10 557+10 692-135
11+10 557+11 304-747
12+10 557+11 933-1 376
13+10 557+12 578-2 021
14+10 557+13 240-2 683
15+10 557+13 920-3 363
16+10 557+14 619-4 062
17+10 557+15 336-4 779
18+10 557+16 072-5 515
19+10 557+16 828-6 271
20+10 557+17 605-7 048
21+10 557+18 402-7 845
22+10 557+19 221-8 664
23+10 557+20 063-9 506
24+10 557+20 927-10 370
25+10 557+21 815-11 258
Total+263 925+305 447+-41 522
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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