Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre Nîmes

VilleNîmes (30)
Surface35m²
Coût Total81 730€
Loyer Annuel6 284€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 257,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 35 m², 2 pièces, 1 chambre, Mandat exclusif, Cave, 1 salle de douche, 1 garage, Chauffage central collectif, Rez-de-chaussée

Nous vous présentons un T2 :

Situé 14 rue Daumier à Nîmes, dans un secteur populaire et recherché par les locataires, cet appartement T2 de 35,13 m² en rez-de-chaussée représente une opportunité idéale pour investisseur. Le bien se compose d'un séjour, d'une chambre, d'une cuisine et d'une salle d'eau.Il dispose également de deux annexes rares dans le secteur : une cave et un garage en sous-sol, véritables leviers de valorisation locative.

Les charges comprennent le chauffage collectif.

ORZY IMMOBILIERS

Portable :

Votre conseiller Orzy Immobiliers : Océane PETIT-TESTE Agent commercial (Entreprise individuelle)

DPE F

  • Les informations concernant les risques liés à ce bien sont disponibles sur .
  • Présentation d'une pièce d'identité requise selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier pour l'organisation de la visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 360 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 320 /an. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1130.00 et 1530.00 sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Votre conseiller Orzy Immobiliers : Océane PETIT-TESTE Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.821805, 4.335627
Total : 81 730€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 34 210€
Valeur du bien : 78 210€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 524€/mois
Loyer annuel estimé : 6284€/an
Fourchette totale : 411€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 4928€ - 8014€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :551,32 €/m²
Basé sur :272 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :19 296 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :+24 704€ (+128.0%)
Marge achat-revente :-62 434€ (-323.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :23,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 433,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 281,05€
Coût de l'assurance :7 151,37€
Taxe foncière : 628,44€/an
Soit par mois : 52,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 523,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 405 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - amélioration de la fonctionnalité et de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 210 €(977 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 524 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 284 €/an
Calcul : 524 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 730 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 285 €
Revenus locatifs : +6 284 €
Charges déductibles : -39 285 €
Résultat foncier Année 1 : -33 001 €(Déficit de 33 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 075 €/an
Revenus locatifs : +6 284 €
Charges déductibles : -5 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 209 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11601.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 284 €39 288 €2 844 €-33 004 €21 400 €11 604 €11 604 €
26 410 €5 004 €2 769 €1 406 €--10 197 €
36 538 €4 927 €2 692 €1 611 €--8 586 €
46 669 €4 847 €2 613 €1 822 €--6 764 €
56 802 €4 765 €2 530 €2 038 €--4 726 €
66 938 €4 679 €2 445 €2 259 €--2 467 €
77 077 €4 590 €2 356 €2 487 €---
87 219 €4 499 €2 264 €2 720 €---
97 363 €4 404 €2 169 €2 959 €---
107 510 €4 305 €2 071 €3 205 €---
117 661 €4 203 €1 969 €3 457 €---
127 814 €4 098 €1 863 €3 716 €---
137 970 €3 988 €1 754 €3 982 €---
148 129 €3 875 €1 641 €4 254 €---
158 292 €3 758 €1 523 €4 534 €---
168 458 €3 636 €1 402 €4 822 €---
178 627 €3 510 €1 276 €5 117 €---
188 800 €3 380 €1 146 €5 420 €---
198 976 €3 245 €1 011 €5 731 €---
209 155 €3 105 €871 €6 050 €---
219 338 €2 960 €726 €6 378 €---
229 525 €2 810 €576 €6 715 €---
239 715 €2 655 €420 €7 061 €---
249 910 €2 494 €259 €7 416 €---
2510 108 €2 327 €93 €7 781 €---
TOTAL201 290 €131 353 €41 281 €69 937 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 937 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 320 €-6 420 €+7 740 €
2+1 320 €0 €+1 320 €
3+1 320 €0 €+1 320 €
4+1 320 €0 €+1 320 €
5+1 320 €0 €+1 320 €
6+1 320 €0 €+1 320 €
7+1 320 €+6 €+1 314 €
8+1 320 €+816 €+504 €
9+1 320 €+888 €+432 €
10+1 320 €+962 €+358 €
11+1 320 €+1 037 €+283 €
12+1 320 €+1 115 €+205 €
13+1 320 €+1 194 €+126 €
14+1 320 €+1 276 €+44 €
15+1 320 €+1 360 €-40 €
16+1 320 €+1 446 €-126 €
17+1 320 €+1 535 €-215 €
18+1 320 €+1 626 €-306 €
19+1 320 €+1 719 €-399 €
20+1 320 €+1 815 €-495 €
21+1 320 €+1 913 €-593 €
22+1 320 €+2 014 €-694 €
23+1 320 €+2 118 €-798 €
24+1 320 €+2 225 €-905 €
25+1 320 €+2 334 €-1 014 €
Total+33 000 €+20 981 €+12 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →