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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface95.07m²
Coût Total160 440€
Loyer Annuel11 425€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 95.07 m²
Prix au m² : 1 346,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Kitchenette, Cuisine équipée, 2 chambres, calme, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

PERPIGNAN – ST MARTIN | LOFT 95 M² Loft moderne et atypique, aux beaux volumes, dans une résidence calme et recherchée. il vous propose : 95,07 m² habitables Pièce de vie lumineuse de 47 m² Cuisine aménagée et équipée, ouverte 2 chambres de 16 m² Salle d'eau + rangements Très belle hauteur sous plafond Potentiel de création d'une mezzanine Belle luminosité et style contemporain Résidence calme et recherchée Idéal résidence principale ou investissement locatif.

Taxe foncière : env. 1 355 euros/an Charges de copropriété : env. 20 euros/mois Potentiel locatif : env. 800 euros/mois Honoraires à la charge du vendeur

Si vous aimez l'esprit urbain, espace, volume ? Alors, c'est ici !

Exclusivité BelSol Immobilier Sabrina –

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Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 22 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 787.00 et 1065.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Belsol Immobilier : Sabrina HEBBEN Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 799718366 RSAC PERPIGNAN

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.688945, 2.892542
Total : 160 440€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 150 200€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.07m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11425€/an
Fourchette totale : 769€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 9223€ - 14154€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 474,94 €/m²
Basé sur :678 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 222 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-12 222€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-20 218€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 665,45€
Coût de l'assurance :14 038,50€
Taxe foncière : 1 355,00€/an
Soit par mois : 112,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 952,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 900€/m² = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€. Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€. Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€. Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 425 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 355 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 662 €
Revenus locatifs : +11 425 €
Charges déductibles : -29 662 €
Résultat foncier Année 1 : -18 237 €(Déficit de 18 237 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 537 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 462 €/an
Revenus locatifs : +11 425 €
Charges déductibles : -7 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7537.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 425 €29 668 €5 311 €-18 242 €10 700 €7 542 €7 542 €
211 654 €7 326 €5 169 €4 328 €--3 214 €
311 887 €7 179 €5 022 €4 708 €---
412 124 €7 027 €4 870 €5 097 €---
512 367 €6 870 €4 714 €5 497 €---
612 614 €6 708 €4 551 €5 907 €---
712 867 €6 540 €4 383 €6 327 €---
813 124 €6 366 €4 210 €6 757 €---
913 386 €6 187 €4 030 €7 199 €---
1013 654 €6 001 €3 845 €7 653 €---
1113 927 €5 810 €3 653 €8 118 €---
1214 206 €5 611 €3 455 €8 594 €---
1314 490 €5 406 €3 250 €9 084 €---
1414 780 €5 194 €3 038 €9 586 €---
1515 075 €4 975 €2 818 €10 101 €---
1615 377 €4 748 €2 591 €10 629 €---
1715 684 €4 513 €2 357 €11 171 €---
1815 998 €4 271 €2 114 €11 727 €---
1916 318 €4 020 €1 864 €12 298 €---
2016 644 €3 761 €1 605 €12 883 €---
2116 977 €3 493 €1 336 €13 484 €---
2217 317 €3 216 €1 059 €14 101 €---
2317 663 €2 929 €773 €14 734 €---
2418 016 €2 633 €476 €15 383 €---
2518 377 €2 326 €170 €16 050 €---
TOTAL365 952 €152 779 €76 665 €213 173 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 399 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 399 €-3 210 €+5 609 €
2+2 399 €0 €+2 399 €
3+2 399 €+448 €+1 951 €
4+2 399 €+1 529 €+870 €
5+2 399 €+1 649 €+750 €
6+2 399 €+1 772 €+627 €
7+2 399 €+1 898 €+501 €
8+2 399 €+2 027 €+372 €
9+2 399 €+2 160 €+239 €
10+2 399 €+2 296 €+103 €
11+2 399 €+2 435 €-36 €
12+2 399 €+2 578 €-179 €
13+2 399 €+2 725 €-326 €
14+2 399 €+2 876 €-477 €
15+2 399 €+3 030 €-631 €
16+2 399 €+3 189 €-790 €
17+2 399 €+3 351 €-952 €
18+2 399 €+3 518 €-1 119 €
19+2 399 €+3 689 €-1 290 €
20+2 399 €+3 865 €-1 466 €
21+2 399 €+4 045 €-1 646 €
22+2 399 €+4 230 €-1 831 €
23+2 399 €+4 420 €-2 021 €
24+2 399 €+4 615 €-2 216 €
25+2 399 €+4 815 €-2 416 €
Total+59 975 €+63 952 €+-3 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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