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Appartement F3 à vendre - 3 pièces - 62,40 m2 - Bondy - 93 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleBondy (93)
Surface62.4m²
Coût Total213 660€
Loyer Annuel12 529€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 62.4 m²
Prix au m² : 2 467,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

BONDY - LES PAVILLONS SOUS BOIS,Dans une résidence de bon standing, votre agence CENTURY 21 vous propose, un APPARTEMENT F3 offrant séjour lumineux, cuisine indépendante, deux chambres, salle d'eau, WC.Cave en sous-sol et parking.Proche des transports et des écoles.

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Total : 213 660€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 47 340€
Valeur du bien : 201 340€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.4m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12529€/an
Fourchette totale : 863€ - 1263€/mois
Fourchette annuelle : 10361€ - 15151€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 089,08 €/m²
Basé sur :285 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 759 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :-38 759€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-20 901€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 120,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 802,31€
Coût de l'assurance :18 695,25€
Taxe foncière : 1 252,88€/an
Soit par mois : 104,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 340 €(759 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:8 640€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1440€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 529 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 513 €
Revenus locatifs : +12 529 €
Charges déductibles : -56 513 €
Résultat foncier Année 1 : -43 984 €(Déficit de 43 984 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 584 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 173 €/an
Revenus locatifs : +12 529 €
Charges déductibles : -9 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22583.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 529 €56 520 €7 179 €-43 991 €21 400 €22 591 €22 591 €
212 779 €8 989 €6 988 €3 790 €--18 800 €
313 035 €8 792 €6 791 €4 243 €--14 557 €
413 296 €8 588 €6 587 €4 708 €--9 849 €
513 562 €8 377 €6 376 €5 185 €--4 665 €
613 833 €8 158 €6 158 €5 674 €---
714 109 €7 933 €5 932 €6 177 €---
814 392 €7 699 €5 698 €6 693 €---
914 680 €7 457 €5 456 €7 222 €---
1014 973 €7 207 €5 206 €7 766 €---
1115 273 €6 948 €4 948 €8 324 €---
1215 578 €6 681 €4 680 €8 897 €---
1315 890 €6 404 €4 403 €9 486 €---
1416 207 €6 117 €4 116 €10 090 €---
1516 532 €5 821 €3 820 €10 711 €---
1616 862 €5 514 €3 513 €11 348 €---
1717 199 €5 197 €3 196 €12 002 €---
1817 543 €4 869 €2 868 €12 675 €---
1917 894 €4 529 €2 529 €13 365 €---
2018 252 €4 178 €2 177 €14 074 €---
2118 617 €3 815 €1 814 €14 802 €---
2218 990 €3 439 €1 438 €15 551 €---
2319 369 €3 050 €1 049 €16 319 €---
2419 757 €2 648 €647 €17 109 €---
2520 152 €2 231 €231 €17 920 €---
TOTAL401 302 €201 160 €103 802 €200 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 631 €-6 420 €+9 051 €
2+2 631 €0 €+2 631 €
3+2 631 €0 €+2 631 €
4+2 631 €0 €+2 631 €
5+2 631 €0 €+2 631 €
6+2 631 €+303 €+2 328 €
7+2 631 €+1 853 €+778 €
8+2 631 €+2 008 €+623 €
9+2 631 €+2 167 €+464 €
10+2 631 €+2 330 €+301 €
11+2 631 €+2 497 €+134 €
12+2 631 €+2 669 €-38 €
13+2 631 €+2 846 €-215 €
14+2 631 €+3 027 €-396 €
15+2 631 €+3 213 €-582 €
16+2 631 €+3 404 €-773 €
17+2 631 €+3 601 €-970 €
18+2 631 €+3 802 €-1 171 €
19+2 631 €+4 009 €-1 378 €
20+2 631 €+4 222 €-1 591 €
21+2 631 €+4 441 €-1 810 €
22+2 631 €+4 665 €-2 034 €
23+2 631 €+4 896 €-2 265 €
24+2 631 €+5 133 €-2 502 €
25+2 631 €+5 376 €-2 745 €
Total+65 775 €+60 043 €+5 732 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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