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Maison à vendre

VilleGorron (53)
Surface878.1
Coût Total702 020
Loyer Annuel69 263
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+1 561
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 614 000 €
Surface : 878.1 m²
Prix au m² : 699,24 €/m²
Chambres : 12
Pièces : 23
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 8 salles de bain, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 98 m²), 12 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Belle vue, Exposition sud, Piscine

découvrir ce superbe moulin de caractère, entièrement rénové avec soin et élégance.

Développant plus de 870 m² habitables, cet ensemble immobilier d'exception se compose d'une habitation principale, de plusieurs gîtes indépendants ainsi que d'un vaste complexe de loisirs comprenant une salle de sport avec vestiaires, une piscine et un jacuzzi.

Les rénovations, réalisées récemment avec des matériaux de grande qualité, confèrent à l'ensemble un excellent niveau de confort et de prestations. La propriété dispose également de plusieurs salles de réception, de garages, d'une grande cour bitumée ainsi que d'un agréable terrain bordé par un cours d'eau, offrant un cadre naturel particulièrement privilégié.

Vendu entièrement meublé, ce bien rare constitue une opportunité idéale pour un projet familial, touristique ou événementiel.

Classe énergie : C.

Prix : 614 000 € HAI, dont 24 000 € TTC d'honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur (soit 4,07 % du prix net vendeur).

Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez Breton & Jeanneau Immobilier à Mayenne au en mentionnant la référence V2803X. (4.07 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.453376, -0.902335
Total : 702 020
Prix d'acquisition : 614 000
Travaux : 38 900
Valeur du bien : 652 900
Frais de notaire : 49 120
Coût estimé : 49 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 878.1
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 5772€/mois
Loyer annuel estimé : 69263€/an
Fourchette totale : 4506€ - 7393€/mois
Fourchette annuelle : 54075€ - 88717€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :838,62 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :736 388
Prix d'achat :614 000
Décote à l'achat :-122 388 (-16.6%)
Marge achat-revente :34 368€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :702 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 458,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :175,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 3 633,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :335 456,72
Coût de l'assurance :52 651,50
Taxe foncière : 6 926,31€/an
Soit par mois : 577,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 771,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 210,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 560,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salles de bain
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 60 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:20 000
    Rénovation complète: 20 m² × 1000€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 69 263 €/an
Calcul : 5 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 702 020 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 106 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 149
Revenus locatifs : +69 263
Charges déductibles : -71 149
Résultat foncier Année 1 : -1 886(Déficit de 1 886 €)
Imputable sur revenu global : 1 886
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 249 €/an
Revenus locatifs : +69 263
Charges déductibles : -32 249
Résultat foncier Années 2+ : 37 014 €/an
Prix d'achat du bien : 614 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 399 100(65% de 614 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 513 €/an
Calcul : 399 100 € × 3,636% = 14 513
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
169 26371 17123 239-1 9081 908 €--
270 64831 65022 61838 998---
372 06131 00821 97541 053---
473 50330 34421 31143 159---
574 97329 65720 62545 316---
676 47228 94719 91447 525---
778 00228 21219 18049 789---
879 56227 45318 42152 108---
981 15326 66817 63654 485---
1082 77625 85616 82456 920---
1184 43125 01715 98459 414---
1286 12024 14915 11761 971---
1387 84223 25114 21964 591---
1489 59922 32313 29167 276---
1591 39121 36412 33170 027---
1693 21920 37111 33972 848---
1795 08319 34510 31375 738---
1896 98518 2849 25278 701---
1998 92517 1878 15581 737---
20100 90316 0537 02184 850---
21102 92114 8805 84888 041---
22104 98013 6674 63591 312---
23107 07912 4133 38194 666---
24109 22111 1172 08498 104---
25111 4059 776743101 630---
TOTAL2 218 518600 166335 4571 618 3521 908Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 572
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 618 352
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 69 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 545-572+15 117
2+14 545+11 699+2 846
3+14 545+12 316+2 229
4+14 545+12 948+1 597
5+14 545+13 595+950
6+14 545+14 258+287
7+14 545+14 937-392
8+14 545+15 633-1 088
9+14 545+16 345-1 800
10+14 545+17 076-2 531
11+14 545+17 824-3 279
12+14 545+18 591-4 046
13+14 545+19 377-4 832
14+14 545+20 183-5 638
15+14 545+21 008-6 463
16+14 545+21 854-7 309
17+14 545+22 721-8 176
18+14 545+23 610-9 065
19+14 545+24 521-9 976
20+14 545+25 455-10 910
21+14 545+26 412-11 867
22+14 545+27 394-12 849
23+14 545+28 400-13 855
24+14 545+29 431-14 886
25+14 545+30 489-15 944
Total+363 625+485 506+-121 881
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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