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Maison à vendre

VilleSaint-Sigismond (85)
Surface230m²
Coût Total243 970€
Loyer Annuel23 702€
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+483€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 250 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 935,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 41 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Pas de balcon

À découvrir, cette charmante maison ancienne pleine de caractère, située dans un secteur particulièrement calme et baigné de lumière. Elle offre de beaux volumes et un cadre verdoyant. Au rez-de-chaussée, la maison se compose d’une cuisine aménagée, d’une salle à manger et d’un agréable séjour avec cheminée. Une arrière-cuisine, une salle d’eau, une chaufferie et des w-c complètent ce niveau. À l’étage, vous disposerez de 3 belles chambres ainsi que de 2 paliers offrant des espaces supplémentaires pouvant être aménagés selon vos envies : bureau, espace détente, couchages supplémentaires ou salle de jeux. À l’extérieur, vous profiterez d’un beau terrain arboré de 2 223 m², ainsi que d’un second terrain de 990 m² situé juste en face. Un garage et un abri de jardin viennent compléter les prestations. À proximité du port, chaque habitant dispose d’un anneau permettant d’amarrer une barque. Une propriété idéale pour ceux qui recherchent espace, tranquillité et authenticité. Une maison à découvrir sans tarder !

Ville : Saint-Sigismond
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.337066, -0.706060
Total : 243 970€
Prix d'acquisition : 215 250€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 226 750€
Frais de notaire : 17 220€
Coût estimé : 17 220€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1975€/mois
Loyer annuel estimé : 23702€/an
Fourchette totale : 1608€ - 2426€/mois
Fourchette annuelle : 19298€ - 29112€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.91% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 384,62 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :318 463 €
Prix d'achat :215 250 €
Décote à l'achat :-103 213€ (-32.4%)
Marge achat-revente :74 493€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 223,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :71,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 295,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 226,93€
Coût de l'assurance :21 347,37€
Taxe foncière : 2 370,21€/an
Soit par mois : 197,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 975,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 492,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :482,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 500€
    Isolation combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 702 €/an
Calcul : 1 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 970 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 370 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 204 €
Revenus locatifs : +23 702 €
Charges déductibles : -23 204 €
Résultat foncier Année 1 : 498 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 704 €/an
Revenus locatifs : +23 702 €
Charges déductibles : -11 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 998 €/an
Prix d'achat du bien : 215 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 913 €(65% de 215 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 088 €/an
Calcul : 139 913 € × 3,636% = 5 088 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 702 €23 212 €8 488 €490 €---
224 176 €11 491 €8 267 €12 685 €---
324 660 €11 261 €8 037 €13 399 €---
425 153 €11 023 €7 799 €14 130 €---
525 656 €10 777 €7 552 €14 879 €---
626 169 €10 521 €7 297 €15 648 €---
726 692 €10 257 €7 033 €16 435 €---
827 226 €9 983 €6 759 €17 243 €---
927 771 €9 699 €6 475 €18 071 €---
1028 326 €9 406 €6 182 €18 921 €---
1128 893 €9 101 €5 877 €19 791 €---
1229 471 €8 786 €5 562 €20 684 €---
1330 060 €8 460 €5 236 €21 600 €---
1430 661 €8 122 €4 897 €22 540 €---
1531 274 €7 771 €4 547 €23 503 €---
1631 900 €7 409 €4 184 €24 491 €---
1732 538 €7 033 €3 809 €25 505 €---
1833 189 €6 644 €3 420 €26 545 €---
1933 852 €6 241 €3 016 €27 612 €---
2034 529 €5 823 €2 599 €28 706 €---
2135 220 €5 391 €2 166 €29 829 €---
2235 924 €4 943 €1 719 €30 982 €---
2336 643 €4 479 €1 255 €32 164 €---
2437 376 €3 998 €774 €33 378 €---
2538 123 €3 500 €276 €34 623 €---
TOTAL759 185 €215 330 €123 227 €543 855 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 543 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 977 €+147 €+4 830 €
2+4 977 €+3 806 €+1 171 €
3+4 977 €+4 020 €+957 €
4+4 977 €+4 239 €+738 €
5+4 977 €+4 464 €+513 €
6+4 977 €+4 694 €+283 €
7+4 977 €+4 931 €+46 €
8+4 977 €+5 173 €-196 €
9+4 977 €+5 421 €-444 €
10+4 977 €+5 676 €-699 €
11+4 977 €+5 937 €-960 €
12+4 977 €+6 205 €-1 228 €
13+4 977 €+6 480 €-1 503 €
14+4 977 €+6 762 €-1 785 €
15+4 977 €+7 051 €-2 074 €
16+4 977 €+7 347 €-2 370 €
17+4 977 €+7 652 €-2 675 €
18+4 977 €+7 963 €-2 986 €
19+4 977 €+8 284 €-3 307 €
20+4 977 €+8 612 €-3 635 €
21+4 977 €+8 949 €-3 972 €
22+4 977 €+9 295 €-4 318 €
23+4 977 €+9 649 €-4 672 €
24+4 977 €+10 013 €-5 036 €
25+4 977 €+10 387 €-5 410 €
Total+124 425 €+163 157 €+-38 732 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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