Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMoret-sur-Loing (77)
Surface63.8m²
Coût Total168 200€
Loyer Annuel10 351€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 63.8 m²
Prix au m² : 1 880,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Non meublé

Appartement type F4 situé dans le secteur recherché de Moret-sur-Loing, offrant une belle surface et un agencement fonctionnel.

L'entrée s'ouvre sur un couloir desservant trois chambres, une salle d'eau et des WC séparés. Vous découvrirez également un agréable salon avec cuisine ouverte traversante, apportant luminosité et convivialité à l'espace de vie.

Le bien dispose en complément d'un double garage, idéal pour le stationnement ou le rangement, ainsi que d'une cave, offrant un espace de stockage supplémentaire très pratique.

L'appartement présente un beau potentiel avec quelques travaux de rafraîchissement à prévoir, parfait pour créer un véritable cocon à votre image ou réaliser un investissement locatif intéressant dans un secteur apprécié. Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Envie d'en savoir plus sur cette maison en vente ? Prenez contact avec notre équipe. Référence agence : 3731

Ville : Moret-sur-Loing
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77250
Coordonnées : 48.349767, 2.819793
Total : 168 200€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 158 600€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.8m²
Loyer prédit : 13.52€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 16.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10351€/an
Fourchette totale : 725€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 8695€ - 12322€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 857,14 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :182 286 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-62 286€ (-34.2%)
Marge achat-revente :14 086€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 882,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 716,51€
Coût de l'assurance :14 717,50€
Taxe foncière : 1 035,12€/an
Soit par mois : 86,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 968,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moret-sur-Loing (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 351 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 870 €
Revenus locatifs : +10 351 €
Charges déductibles : -45 870 €
Résultat foncier Année 1 : -35 519 €(Déficit de 35 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 270 €/an
Revenus locatifs : +10 351 €
Charges déductibles : -7 270 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14118.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 351 €45 875 €5 652 €-35 524 €21 400 €14 124 €14 124 €
210 558 €7 125 €5 501 €3 433 €--10 691 €
310 769 €6 970 €5 346 €3 799 €--6 892 €
410 985 €6 809 €5 186 €4 175 €--2 716 €
511 204 €6 643 €5 019 €4 561 €---
611 429 €6 471 €4 848 €4 957 €---
711 657 €6 294 €4 670 €5 364 €---
811 890 €6 110 €4 486 €5 781 €---
912 128 €5 919 €4 295 €6 209 €---
1012 371 €5 722 €4 099 €6 648 €---
1112 618 €5 519 €3 895 €7 099 €---
1212 870 €5 308 €3 684 €7 562 €---
1313 128 €5 090 €3 466 €8 038 €---
1413 390 €4 864 €3 241 €8 526 €---
1513 658 €4 631 €3 007 €9 027 €---
1613 931 €4 390 €2 766 €9 542 €---
1714 210 €4 140 €2 516 €10 070 €---
1814 494 €3 882 €2 258 €10 612 €---
1914 784 €3 614 €1 991 €11 170 €---
2015 080 €3 338 €1 714 €11 742 €---
2115 381 €3 052 €1 428 €12 329 €---
2215 689 €2 756 €1 132 €12 933 €---
2316 003 €2 450 €826 €13 553 €---
2416 323 €2 133 €509 €14 190 €---
2516 649 €1 806 €182 €14 844 €---
TOTAL331 552 €160 912 €81 717 €170 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 174 €-6 420 €+8 594 €
2+2 174 €0 €+2 174 €
3+2 174 €0 €+2 174 €
4+2 174 €0 €+2 174 €
5+2 174 €+553 €+1 621 €
6+2 174 €+1 487 €+687 €
7+2 174 €+1 609 €+565 €
8+2 174 €+1 734 €+440 €
9+2 174 €+1 863 €+311 €
10+2 174 €+1 994 €+180 €
11+2 174 €+2 130 €+44 €
12+2 174 €+2 269 €-95 €
13+2 174 €+2 411 €-237 €
14+2 174 €+2 558 €-384 €
15+2 174 €+2 708 €-534 €
16+2 174 €+2 862 €-688 €
17+2 174 €+3 021 €-847 €
18+2 174 €+3 184 €-1 010 €
19+2 174 €+3 351 €-1 177 €
20+2 174 €+3 523 €-1 349 €
21+2 174 €+3 699 €-1 525 €
22+2 174 €+3 880 €-1 706 €
23+2 174 €+4 066 €-1 892 €
24+2 174 €+4 257 €-2 083 €
25+2 174 €+4 453 €-2 279 €
Total+54 350 €+51 192 €+3 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →