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Appartement 3 pièces 48 m²

VilleTroyes (10)
Surface48m²
Coût Total83 220€
Loyer Annuel5 458€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Type 3 - 48 m²

TROYES

44000€

Nouvelle copropriété 1 à 5 Bis av des Lombards (3BA22 - lot 46), dans copropriété de 60 lots sur 3 immeubles de 4 étages, T3 de 48 m² au 2è étage composé : 2 chambres, séjour, cuisine, salle de bain, WC séparé, interphone, ITE. Chauffage central individuel au gaz de ville.

Parking collectif, menuiseries pvc.

Charges annuelles de copropriété : 830 €

Taxe foncière : 530€

Idéal inv locatif - Travaux de rénovation à prévoir en intégralité sauf menuiseries

Date limite des offres 25 octobre 2026 à adresser par mail à [Coordonnées masquées]

Sous réserve de l'ordre de priorité - art. L443-11 du CCH (locataires Bailleurs sociaux prioritaires pendant 1 mois)

Contact : [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

Service Commercial - 7 rue Jean-Louis Delaporte - 10000 Troyes Référence annonce : LOMB3BA022 Consommation énergétique : 163 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 38 CO2/m²/an

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.295338, 4.070786
Total : 83 220€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 79 700€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 455€/mois
Loyer annuel estimé : 5458€/an
Fourchette totale : 354€ - 585€/mois
Fourchette annuelle : 4242€ - 7021€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 782,52 €/m²
Basé sur :764 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 561 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-41 561€ (-48.6%)
Marge achat-revente :2 341€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :24,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 438,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 097,20€
Coût de l'assurance :7 281,75€
Taxe foncière : 530,00€/an
Soit par mois : 44,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 69,17€/mois
Soit par an : 830,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 454,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 552,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central individuel au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs, revêtement de sol, électricité et peinture
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs, revêtement de sol, électricité et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres nécessitant des travaux importants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 2 chambres: 24 m² × 300€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 458 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 220 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 186 €
Revenus locatifs : +5 458 €
Charges déductibles : -40 186 €
Résultat foncier Année 1 : -34 728 €(Déficit de 34 728 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 328 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 486 €/an
Revenus locatifs : +5 458 €
Charges déductibles : -4 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13328.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 458 €40 189 €2 838 €-34 731 €21 400 €13 331 €13 331 €
25 567 €4 414 €2 763 €1 153 €--12 178 €
35 678 €4 337 €2 685 €1 342 €--10 837 €
45 792 €4 256 €2 605 €1 535 €--9 301 €
55 908 €4 173 €2 522 €1 734 €--7 567 €
66 026 €4 087 €2 436 €1 938 €--5 629 €
76 146 €3 999 €2 347 €2 148 €--3 481 €
86 269 €3 907 €2 255 €2 363 €--1 118 €
96 395 €3 811 €2 160 €2 583 €---
106 522 €3 713 €2 061 €2 810 €---
116 653 €3 611 €1 959 €3 042 €---
126 786 €3 505 €1 854 €3 281 €---
136 922 €3 396 €1 744 €3 526 €---
147 060 €3 283 €1 631 €3 778 €---
157 201 €3 165 €1 514 €4 036 €---
167 345 €3 044 €1 393 €4 301 €---
177 492 €2 919 €1 267 €4 574 €---
187 642 €2 789 €1 138 €4 853 €---
197 795 €2 654 €1 003 €5 141 €---
207 951 €2 515 €864 €5 436 €---
218 110 €2 371 €720 €5 739 €---
228 272 €2 222 €571 €6 050 €---
238 438 €2 068 €417 €6 370 €---
248 606 €1 908 €257 €6 698 €---
258 778 €1 743 €92 €7 035 €---
TOTAL174 812 €118 079 €41 097 €56 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 146 €-6 420 €+7 566 €
2+1 146 €0 €+1 146 €
3+1 146 €0 €+1 146 €
4+1 146 €0 €+1 146 €
5+1 146 €0 €+1 146 €
6+1 146 €0 €+1 146 €
7+1 146 €0 €+1 146 €
8+1 146 €0 €+1 146 €
9+1 146 €+440 €+706 €
10+1 146 €+843 €+303 €
11+1 146 €+913 €+233 €
12+1 146 €+984 €+162 €
13+1 146 €+1 058 €+88 €
14+1 146 €+1 133 €+13 €
15+1 146 €+1 211 €-65 €
16+1 146 €+1 290 €-144 €
17+1 146 €+1 372 €-226 €
18+1 146 €+1 456 €-310 €
19+1 146 €+1 542 €-396 €
20+1 146 €+1 631 €-485 €
21+1 146 €+1 722 €-576 €
22+1 146 €+1 815 €-669 €
23+1 146 €+1 911 €-765 €
24+1 146 €+2 009 €-863 €
25+1 146 €+2 111 €-965 €
Total+28 650 €+17 020 €+11 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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