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Maison - 6 pièce(s) - 157 m²

VilleBrosses (89)
Surface157
Coût Total215 580
Loyer Annuel13 084
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 891,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

This unique 159m² house is laid out as follows:The entrance opens into a kitchen/dining room, a two-level living room with a cathedral ceiling, and a staircase leading to a half-level landing with a bedroom and shower room with WC.On the first floor, a hallway leads to a master bedroom with en-suite shower room and WC. A metal walkway provides access to a mezzanine with a spiral staircase leading to the top floor, which consists of a mezzanine with a metal walkway leading to a large bedroom.The property includes a garden at the rear of the house with a covered terrace under a converted barn and a bar. There is also an outside WC and a laundry room.The house features a well, double glazing throughout, and heating via two wood-burning stoves. It is connected to mains drainage.

Descriptif :

  • Surface habitable : 157
  • Superficie terrain : 1653
  • Nbre. d'étages : 3
  • Nbre. de chambres : 4
  • Nb. de pièces : 6
  • Nb. de salles d'eau : 2
  • Terrasse
Ville : Brosses
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89660
Coordonnées : 47.533191, 3.691210
Total : 215 580
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 64 380
Valeur du bien : 204 380
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1090€/mois
Loyer annuel estimé : 13084€/an
Fourchette totale : 835€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 10020€ - 17084€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :669,88 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 170
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :+34 830 (+33.1%)
Marge achat-revente :-110 410€ (-105.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 079,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 142,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 193,29
Coût de l'assurance :18 863,25
Taxe foncière : 1 308,36€/an
Soit par mois : 109,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 251,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par poêles à bois et appoints électriques
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 380(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 280
    Isolation toiture/combles: 157 m² × 40€/m² = 6280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:400
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 084 €/an
Calcul : 1 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 451 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 580 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 894
Revenus locatifs : +13 084
Charges déductibles : -73 894
Résultat foncier Année 1 : -60 810(Déficit de 60 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 410
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 514 €/an
Revenus locatifs : +13 084
Charges déductibles : -9 514
Résultat foncier Années 2+ : 3 570 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39410.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 08473 9017 458-60 81721 400 €39 417 €39 417 €
213 3459 3257 2624 020--35 397 €
313 6129 1237 0604 489--30 908 €
413 8848 9136 8514 971--25 937 €
514 1628 6966 6345 466--20 471 €
614 4458 4726 4095 974--14 498 €
714 7348 2396 1766 495--8 002 €
815 0297 9985 9357 031--972 €
915 3297 7495 6867 581---
1015 6367 4905 4278 146---
1115 9497 2235 1608 726---
1216 2686 9454 8839 322---
1316 5936 6584 5969 935---
1416 9256 3614 29810 564---
1517 2636 0543 99111 210---
1617 6095 7353 67211 874---
1717 9615 4053 34212 556---
1818 3205 0633 00013 257---
1918 6874 7092 64613 977---
2019 0604 3432 28014 718---
2119 4413 9631 90015 478---
2219 8303 5701 50716 260---
2320 2273 1631 10017 064---
2420 6312 74267917 890---
2521 0442 30524218 739---
TOTAL419 071224 145108 193194 92521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 925
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 748-6 420+9 168
2+2 7480+2 748
3+2 7480+2 748
4+2 7480+2 748
5+2 7480+2 748
6+2 7480+2 748
7+2 7480+2 748
8+2 7480+2 748
9+2 748+1 983+765
10+2 748+2 444+304
11+2 748+2 618+130
12+2 748+2 797-49
13+2 748+2 980-232
14+2 748+3 169-421
15+2 748+3 363-615
16+2 748+3 562-814
17+2 748+3 767-1 019
18+2 748+3 977-1 229
19+2 748+4 193-1 445
20+2 748+4 415-1 667
21+2 748+4 644-1 896
22+2 748+4 878-2 130
23+2 748+5 119-2 371
24+2 748+5 367-2 619
25+2 748+5 622-2 874
Total+68 700+58 478+10 222
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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