Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Centre ville de GORRON, maison en pierres, 3 chambres avec garage

Bien expiré
VilleGorron (53)
Surface74m²
Coût Total104 710€
Loyer Annuel5 837€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 797,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

A GORRON, centre ville, à proximité de tous les commerces à pied, maison en pierres offrant:

  • Au rdc : cuisine, séjour, wc, buanderie/cellier,
  • A l'étage : 3 chambres, salle d'eau Grenier au dessus Garage attenant Idéal investisseur Huisseries pvc doubles vitrages exceptées 2 . Tout à l'égout. A proximité de tous les commerces et services: pharmacie, médecins, supermarché, boulangeries, charcuteries, cinéma, piscine, écoles............Ce bien vous est présenté par Régine Divay , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/139.pdf
Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.415593, -0.810276
Total : 104 710€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 40 990€
Valeur du bien : 99 990€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5837€/an
Fourchette totale : 380€ - 623€/mois
Fourchette annuelle : 4557€ - 7476€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 540,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 536,64€
Coût de l'assurance :8 900,35€
Taxe foncière : 583,70€/an
Soit par mois : 48,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 486,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel, si existant.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre simple vitrage restante par du double vitrage performant.
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, huisseries PVC existantes sauf une.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée.
Quantité: 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 990 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:600€
    Fenêtre double vitrage PVC: 1 fenêtre × 600€ = 600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:2 960€
    Isolation combles: 74 m² × 40€/m² = 2960€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:270€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€ = 180€ (60€/chambre), 3 chambres × 30€ = 90€ (plafond) = 270€, Main d'œuvre: 270€
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gorron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont estimés selon les travaux nécessaires pour améliorer le DPE de la maison.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 837 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 710 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 299 €
Revenus locatifs : +5 837 €
Charges déductibles : -45 299 €
Résultat foncier Année 1 : -39 462 €(Déficit de 39 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 309 €/an
Revenus locatifs : +5 837 €
Charges déductibles : -4 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18061.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 837 €45 302 €3 373 €-39 465 €21 400 €18 065 €18 065 €
25 954 €4 221 €3 281 €1 733 €--16 333 €
36 073 €4 127 €3 187 €1 946 €--14 387 €
46 194 €4 029 €3 090 €2 165 €--12 222 €
56 318 €3 929 €2 989 €2 389 €--9 832 €
66 445 €3 825 €2 885 €2 620 €--7 213 €
76 573 €3 718 €2 778 €2 856 €--4 357 €
86 705 €3 607 €2 667 €3 098 €--1 259 €
96 839 €3 492 €2 552 €3 347 €---
106 976 €3 374 €2 434 €3 602 €---
117 115 €3 251 €2 312 €3 864 €---
127 258 €3 125 €2 185 €4 133 €---
137 403 €2 994 €2 055 €4 408 €---
147 551 €2 860 €1 920 €4 691 €---
157 702 €2 720 €1 781 €4 982 €---
167 856 €2 576 €1 637 €5 280 €---
178 013 €2 428 €1 488 €5 585 €---
188 173 €2 274 €1 334 €5 899 €---
198 337 €2 115 €1 176 €6 221 €---
208 503 €1 951 €1 012 €6 552 €---
218 673 €1 782 €842 €6 891 €---
228 847 €1 607 €667 €7 240 €---
239 024 €1 426 €487 €7 598 €---
249 204 €1 240 €300 €7 965 €---
259 388 €1 047 €107 €8 342 €---
TOTAL186 961 €113 019 €48 537 €73 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 226 €-6 420 €+7 646 €
2+1 226 €0 €+1 226 €
3+1 226 €0 €+1 226 €
4+1 226 €0 €+1 226 €
5+1 226 €0 €+1 226 €
6+1 226 €0 €+1 226 €
7+1 226 €0 €+1 226 €
8+1 226 €0 €+1 226 €
9+1 226 €+627 €+599 €
10+1 226 €+1 081 €+145 €
11+1 226 €+1 159 €+67 €
12+1 226 €+1 240 €-14 €
13+1 226 €+1 322 €-96 €
14+1 226 €+1 407 €-181 €
15+1 226 €+1 494 €-268 €
16+1 226 €+1 584 €-358 €
17+1 226 €+1 676 €-450 €
18+1 226 €+1 770 €-544 €
19+1 226 €+1 866 €-640 €
20+1 226 €+1 966 €-740 €
21+1 226 €+2 067 €-841 €
22+1 226 €+2 172 €-946 €
23+1 226 €+2 279 €-1 053 €
24+1 226 €+2 389 €-1 163 €
25+1 226 €+2 503 €-1 277 €
Total+30 650 €+22 182 €+8 468 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →