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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontfermeil (93)
Surface300m²
Coût Total574 500€
Loyer Annuel59 030€
Rentabilité10.27%
Cashflow/mois+1 763€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 475 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 583,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 5 chambres, 5 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 parkings, 3 balcons, Terrasse, Exposition sud, Non meublé

Homizy vous propose :

Une maison de 8 pièces d'environ 300 m², édifiée sur un terrain de 555 m², comprenant :

Au rez-de-chaussée : un séjour avec cuisine ouverte aménagée et équipée, 3 chambres, une salle de bains avec baignoire et douche ainsi qu'un WC indépendant.

Au 1er étage : 2 chambres et un WC indépendant.

Un sous-sol total avec un WC indépendant complète ce bien.

Exposition : Sud

Possibilité de stationner plusieurs véhicules

Chauffage et eau chaude : électriques individuels

Taxe foncière : 2 374 euros

Prix : 475 000 euros FAI (honoraires à la charge du vendeur)

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 5240.00 et 7120.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Homizy : Mehdi BENHALIMA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 2020AC00889

Ville : Montfermeil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93370
Coordonnées : 48.896943, 2.569481
Total : 574 500€
Prix d'acquisition : 475 000€
Travaux : 61 500€
Valeur du bien : 536 500€
Frais de notaire : 38 000€
Coût estimé : 38 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 16.40€/m²/mois
Fourchette : 11.92€ - 22.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 4919€/mois
Loyer annuel estimé : 59030€/an
Fourchette totale : 3577€ - 6765€/mois
Fourchette annuelle : 42924€ - 81179€/an
Rentabilité brute :10.27%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 14.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 492,96 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 047 888 €
Prix d'achat :475 000 €
Décote à l'achat :-572 888€ (-54.7%)
Marge achat-revente :473 388€ (45.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :574 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 814,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :143,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 958,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :269 948,76€
Coût de l'assurance :43 087,50€
Taxe foncière : 2 374,00€/an
Soit par mois : 197,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 919,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 156,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 762,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4.5/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 500 €(205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:30 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 100€/m² = 30000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture cuisine: 1 cuisine × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 59 030 €/an
Calcul : 4 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 574 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 724 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 311 €
Revenus locatifs : +59 030 €
Charges déductibles : -84 311 €
Résultat foncier Année 1 : -25 282 €(Déficit de 25 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 882 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 811 €/an
Revenus locatifs : +59 030 €
Charges déductibles : -22 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 36 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3881.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 475 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 308 750 €(65% de 475 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 227 €/an
Calcul : 308 750 € × 3,636% = 11 227 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
159 030 €84 330 €18 732 €-25 300 €21 400 €3 900 €3 900 €
260 210 €22 326 €18 228 €37 885 €---
361 415 €21 805 €17 707 €39 610 €---
462 643 €21 266 €17 169 €41 377 €---
563 896 €20 710 €16 612 €43 186 €---
665 174 €20 135 €16 037 €45 039 €---
766 477 €19 540 €15 443 €46 937 €---
867 807 €18 926 €14 829 €48 881 €---
969 163 €18 291 €14 194 €50 872 €---
1070 546 €17 635 €13 538 €52 911 €---
1171 957 €16 957 €12 859 €55 000 €---
1273 396 €16 256 €12 159 €57 140 €---
1374 864 €15 532 €11 434 €59 332 €---
1476 361 €14 783 €10 686 €61 578 €---
1577 888 €14 009 €9 912 €63 879 €---
1679 446 €13 210 €9 112 €66 236 €---
1781 035 €12 383 €8 286 €68 652 €---
1882 656 €11 529 €7 432 €71 126 €---
1984 309 €10 647 €6 549 €73 662 €---
2085 995 €9 734 €5 637 €76 261 €---
2187 715 €8 792 €4 694 €78 923 €---
2289 469 €7 817 €3 720 €81 652 €---
2391 259 €6 810 €2 713 €84 449 €---
2493 084 €5 769 €1 672 €87 315 €---
2594 946 €4 694 €596 €90 252 €---
TOTAL1 890 740 €433 886 €269 949 €1 456 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 456 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 59 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 396 €-6 420 €+18 816 €
2+12 396 €+10 195 €+2 201 €
3+12 396 €+11 883 €+513 €
4+12 396 €+12 413 €-17 €
5+12 396 €+12 956 €-560 €
6+12 396 €+13 512 €-1 116 €
7+12 396 €+14 081 €-1 685 €
8+12 396 €+14 664 €-2 268 €
9+12 396 €+15 261 €-2 865 €
10+12 396 €+15 873 €-3 477 €
11+12 396 €+16 500 €-4 104 €
12+12 396 €+17 142 €-4 746 €
13+12 396 €+17 800 €-5 404 €
14+12 396 €+18 473 €-6 077 €
15+12 396 €+19 164 €-6 768 €
16+12 396 €+19 871 €-7 475 €
17+12 396 €+20 596 €-8 200 €
18+12 396 €+21 338 €-8 942 €
19+12 396 €+22 099 €-9 703 €
20+12 396 €+22 878 €-10 482 €
21+12 396 €+23 677 €-11 281 €
22+12 396 €+24 496 €-12 100 €
23+12 396 €+25 335 €-12 939 €
24+12 396 €+26 194 €-13 798 €
25+12 396 €+27 076 €-14 680 €
Total+309 900 €+437 056 €+-127 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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