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Appartement à vendre

VilleOrléans (45)
Surface54m²
Coût Total110 796€
Loyer Annuel7 303€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 93 700 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 735,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, calme, Pas de balcon, Pas de cave

Situé rue Von Galen à Orléans, dans un quartier calme et résidentiel, Au 3eme étage (avec ascenseur) d'une résidence sécurisée, Venez visiter cet appartement de type 2 de 54.3 m², Comprenant, une entrée avec placard, un salon avec loggia, une cuisine, un dégagement desservant une chambre une salle de douche avec WC et un cellier.

Prix de vente : 93 700€ Possibilités d'acquérir une place de parking en supplément Classe Energie : C 148 Classe Climat : D 28 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 770-1080 Année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation : 2021-22-23 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : » Modalités de visite : sur RDV auprès de : M. Papin

Modalités de remise des offres d'achat : par mail, ou par courrier postale, ou remise en main propre, Date limite de remise des offres le 05/10/2026 Appartement soumis au statut de la copropriété. Copropriété de 123 Lots. Montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel :750. € Aucune procédure de copropriété en difficulté ou en état de carence

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45100
Coordonnées : 47.882556, 1.908209
Total : 110 796€
Prix d'acquisition : 93 700€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 103 300€
Frais de notaire : 7 496€
Coût estimé : 7 496€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7303€/an
Fourchette totale : 499€ - 742€/mois
Fourchette annuelle : 5991€ - 8902€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 190,91 €/m²
Basé sur :235 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 309 €
Prix d'achat :93 700 €
Décote à l'achat :-24 609€ (-20.8%)
Marge achat-revente :7 513€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 796€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :44,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 586,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 885,27€
Coût de l'assurance :13 295,52€
Taxe foncière : 730,26€/an
Soit par mois : 60,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 62,50€/mois
Soit par an : 750,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 608,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs.
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible - chambre avec revêtement de sol usé et murs nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:1 200€
    Remplacement revêtement de sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région Centre-Val de Loire. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 303 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 796 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 750 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 210 €
Revenus locatifs : +7 303 €
Charges déductibles : -15 210 €
Résultat foncier Année 1 : -7 908 €(Déficit de 7 908 €)
Imputable sur revenu global : 7 908 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 610 €/an
Revenus locatifs : +7 303 €
Charges déductibles : -5 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 692 €/an
Prix d'achat du bien : 93 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 905 €(65% de 93 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 215 €/an
Calcul : 60 905 € × 3,636% = 2 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 303 €15 214 €3 602 €-7 911 €7 911 €--
27 449 €5 517 €3 505 €1 932 €---
37 598 €5 416 €3 404 €2 181 €---
47 750 €5 313 €3 301 €2 437 €---
57 905 €5 206 €3 194 €2 699 €---
68 063 €5 095 €3 083 €2 968 €---
78 224 €4 981 €2 968 €3 243 €---
88 388 €4 862 €2 850 €3 526 €---
98 556 €4 740 €2 728 €3 816 €---
108 727 €4 614 €2 602 €4 113 €---
118 902 €4 484 €2 471 €4 418 €---
129 080 €4 349 €2 337 €4 731 €---
139 261 €4 209 €2 197 €5 052 €---
149 447 €4 066 €2 053 €5 381 €---
159 636 €3 917 €1 905 €5 719 €---
169 828 €3 763 €1 751 €6 065 €---
1710 025 €3 604 €1 592 €6 421 €---
1810 225 €3 440 €1 428 €6 785 €---
1910 430 €3 270 €1 258 €7 160 €---
2010 639 €3 095 €1 083 €7 544 €---
2110 851 €2 914 €902 €7 937 €---
2211 068 €2 727 €715 €8 342 €---
2311 290 €2 533 €521 €8 757 €---
2411 515 €2 333 €321 €9 182 €---
2511 746 €2 127 €114 €9 619 €---
TOTAL233 905 €111 787 €51 885 €122 118 €7 911 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 373 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 534 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 534 €-2 373 €+3 907 €
2+1 534 €+580 €+954 €
3+1 534 €+654 €+880 €
4+1 534 €+731 €+803 €
5+1 534 €+810 €+724 €
6+1 534 €+890 €+644 €
7+1 534 €+973 €+561 €
8+1 534 €+1 058 €+476 €
9+1 534 €+1 145 €+389 €
10+1 534 €+1 234 €+300 €
11+1 534 €+1 325 €+209 €
12+1 534 €+1 419 €+115 €
13+1 534 €+1 516 €+18 €
14+1 534 €+1 614 €-80 €
15+1 534 €+1 716 €-182 €
16+1 534 €+1 820 €-286 €
17+1 534 €+1 926 €-392 €
18+1 534 €+2 036 €-502 €
19+1 534 €+2 148 €-614 €
20+1 534 €+2 263 €-729 €
21+1 534 €+2 381 €-847 €
22+1 534 €+2 503 €-969 €
23+1 534 €+2 627 €-1 093 €
24+1 534 €+2 755 €-1 221 €
25+1 534 €+2 886 €-1 352 €
Total+38 350 €+36 635 €+1 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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